Sunday, October 22, 2017

2016 小结 by inet-fan

来源:  于 2016-12-26 23:30:37 

贝班的十年一千万理财计划这么快就到第十年了。 人生如白驹过隙。每篇都看, 比较驽钝, 境界和格局不到, copy的少。贝班和投资理财论坛的一帮大侠们无私分享,帮助我们一帮后进从零开始,永远感激不尽。

人生还是需要计划和目标, 不然每年的小结都不会坚持。写一点,自我激励,也是回报投坛的朋友们。

先从自我总结开始吧,主要在房地产上面。

1.  从11年开始算起吧, 赶上了好时候, 有很好的朋友铺桥铺路,帮我从零起步。在硅谷买了一些投资房, 算是赶上了风口。

到现在,出租房平均房价加倍, 算上杠杆,大约是3X吧。而且现金流比较好,为长期持有和再次投资提供了资金和信心的保证, 就像刘邦的关中基地一样。

此次机会很难复制。 Trump的政策放松贷款标准, 倒是有可能再出问题。

告诉了差不多20个朋友买房好,只有3-4人买了,有两个还是从我手里转让的。心态呀心态。

2.  硅谷这几年房价高涨, 没有正现金流的买卖。所以出租房的商业模式无法持续扩张。我转向了纯投资人的模式, 投入资金, 交管理费, 利润分享。托市场强劲的福, 战果喜人。
3年内和朋友们一起投了接近50+个项目,其中,20+项目已经完成和分红。 点点数目自己都吓一跳。项目类型也是一年一个台阶,SFH renovation/flip, 商业房地产的收租和买卖, 到现在的房地产小区的全程开发。Only the Sky is the limit。

去年房地产收入10万左右, 今年应该15万+(许多是去年投的,今年完成交易和分红。)其中5万是房租收入, 10万各种投资收入。明后年一些中长期项目完成, 应该有更多收入。(今年投入更多资金。)我家相当于有3个人上班。正是设计中的理想结果。中期希望能稳定提供一个人的收入。

3.  桥和路都已经铺好,这是我最看重的。资金也逐步调集, 为房地产投资优化。下次危机,至少加倍。网络建好后, 有好事情我肯定比散户们先知道。下一步巩固现有渠道, 接入更多好的操盘手。
4.  现在投资心态很好, 不急不躁的平和。做事情首先是做人。保本第一, 任何高于5%的平均通货膨胀率的回报我都非常高兴。执行时尽量小心风险。(结果是非常不错的)
5.  近几年财富增长快速,不知不觉中越来越多的资金聚集出来可以投资房地产。房地产和本职工作是两大engine。周围很多朋友都是如此。
6.  1千万是有希望的,需要下一个危机。(10-20%的投资盈利不足以让资产如此增长的。)

7.  在一个startup滚了两年,拿了自己该拿的,也知道什么是自己想要的, 人生经历又充实了一番。

今后的目标:
做一个职业的投资人,稳定安全的投资,产生现金流,逐步代替工作收入。(这跟贝班的资产增值方向有一些不同。)
现在所有的资产类别都在高位,只能高进高出, 寻找和创造价值。

今明两年,预期硅谷市场至少平稳或微涨。就业市场仍然强劲,全国最优秀的年轻人们带着梦想,一群群涌入硅谷。 他们收入高,还有成长空间,刚需强劲。人口和收入是房地产的两大支撑, 硅谷在这两方面没有问题。

Trump看起来是个精明的商人,也想做点事。他看到了经济的问题。如果他能把经济搞起来,大家都好。


一些思考:

关于房地产:
* 从头到尾错失中国的增长和投资,有点可惜。 力不到不为财。没有给力的人打理,没有办法。 出事的故事也听说过。加州的金饭碗,其实也够吃了。
* 早期投资模式太偏重现金流, 安全够了, 错失了不少湾区增值的机会。境界的问题, 学习的过程。
* 投资没有金钱上的目标和要求。财不入急门。每个项目尽可能做到优化就很不错了。(坐等critical moment。)
* 主要思路是分散投资,每个项目投一些, 风险比较分散。因为本意是追求现金收入。 我的一个师兄是大手笔重点项目。成败优劣,还在思考。他跟贝班的大开大合的思路很像。
* 每一分钱都要像自己的最后一分钱。安全第一,本钱最重要。哪怕亏个10-15%, 一个好项目就回来了。
* 团队和人, 操作团队的职业操守和专业能力最重要。
* 运气比较好,遇到贵人。打开了跟美国专业操盘手(Operator)合作的大门。 Deal flow源源不断,绝大部分都是非常好的项目。他们操作比较专业,细致,很多的地方让人惊叹。
* 贝班的future location的理论, 跟我们操作暗合。
* 追求passive income。不出劳力,不影响本职工作。这是房地产最好的地方。IT码农的收入,真的不容易替代。对于生意成功的朋友们,只有临渊羡鱼了。屁股上没有人踢一脚, 估计换不了跑道。

关于投资:

* 投资有很多方面。钱是一个方面。 身体健康和工作技能的投资是容易被忽视的两个方面。(希望有更多的老中创建公司,当高管, 而不是人人韬奋。)
* 人需要不断成长。境界,技能/知识, network。不然竞争残酷,人不找事,事情找人。
* 人到中年事情多,必须做减法。 focus 3件最重要的事情。
* 需要明白自己最擅长和有可能成功的地方是什么。对大部分人而言,工作好是第一位的, 湾区的好公司好好干上10-15年,回报相当不错的。房地产的Passive Income 是个补充。
* 对工程师而言, 迟早会干不动。尽量早做准备。
* 投资的道路万万千,适合自己的才是最好的。窃以为,我们在本地房地产上有edge, 华尔街干不了我们的事。 炒股的话,可就倒过来了。
* 投资首先是mind set和智慧,能够判断和把握机会; 其次是知识和关系网络; 再次是决断和执行。大家印证一下上一波,成败点在哪里?错过车的朋友们,大部分一条都没有做到,下一次一样会错过。
* 投资有时候也需要有情怀。我们有一个项目是城市建设的一部分,跟租金控制要斗争的小地主形象是云泥之别。不声不响赚了钱,还有好名声, 这是老外高明的地方。
* 和牛人们多在一起,你会越来越像他们。

关于人生:
“江畔何人初见月? 江月何年初照人? 人生代代无穷已, 江月年年只相似。”
人生无涯, be a wise man, do a few good things。足矣。

给新人老贴重温:REAL ESTATE 的四重魔力

来源:   2016-07-11 14:19:24 


REAL ESTATE的四重魔力Works Better Today Than Ever
来源: miat42 于 09-02-10
4 power of real estate investing, they apply to investment in any time period, yesterday and today. They not only works for real estate, they work for most enterprise investing. However, one must use these tools correctly by controlling the risks associated with them, among the most critical here is cash flow management..Why do they work better today than ever? because banks are foreclosing unprecedented amount of properties and put them on fire sales at incredibly low price, i.e., below replace cost like of low price!
Today is in fact the best time to get into real estate market to scoup up these cheap properties. The power of the magic never changes. What changed today is the price, and the incredible positive cash flow that resulted from the low price.

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REAL ESTATE 的四重魔力
来源: 小小石头 于 08-05- 05 07:07:33 [档案] [博客] [旧帖] [转
至博客] [给我悄悄话]

受阿贝兄雄文激励,将前几天在小店的贴重发一次。该贴原发于:
http://groups.wenxuecity.com/discussion.php?gid=355&pid=26557
REAL ESTATE 的四重魔力

小小石头

昨天胡扯了养家糊口的三种境界,今天俺打算聊聊RE(REAL ESTATE)的
四重魔力。第一重魔力:Passive income,第二重魔力:Inflation income,第三重魔力:Tax effective income,第四重魔力:Leverage income。

第一重魔力:Passive income。啥意思?就是钱是耒找你的,或者说待在家里(或躺在夏威夷的沙滩上)照样收钱,无需劳心、劳力、起早贪黑的忙碌。如果你有一千万美刀全投入RE,也就是俺们常说的十粒米,按照当前的市场你起码应有5%的净回报;也就是说去掉了一切开销后(包括管理费用),你今年最低应有50万的净收入。没有老板、没有雇员、没有同事间的你争我夺、、、、、、、呵呵呵、、、、感觉怎么样?Passive income真是个好东东哈。

第二重魔力:Inflation income。Inflation income?有没有搞错!俺们只听说过Inflation,没听说过Inflation income。是的,对于一个RE的持有者耒讲通胀就是收入。俺们在前面讲过,一百年前花费一美刀买到的东西,今天需要花费约22。5美刀才能卖到。RE 也是东东,是一种天然抵御通涨的东东;过去百年里的经验告诉俺们:平均每年的RE增值率稍稍高于通涨率,大致为5-6%。也就是说如果你持有十粒米的 RE,你今年的总资产起码又增加了50万。呵呵呵、、、、感觉怎么样?啥都没做怎么又多了50万!这不是魔力啥是魔力?

第三重魔力:Tax effective income。俺们知道米国是一个万税的国家,燕过还得拔毛呢;你这50万的现金收入外加50万的资产增值还能不给大叔留下一半?大叔对于RE是如此的善良:50万的资产增值大叔没看见,税就免了吧。呵呵呵、、、、大叔都说没看见了,你还要交哪门子的税。所以,这种没看见的钱要多多赚点哈。那么另外那50万的现金收入大叔可是看见了,昨办呢?大叔对于RE依然是的善良滴:
折旧成本;如果你持有十粒米的RE折旧成本大约为25万。也就是说需要申报收入为:50万(现金收)入-25万(折旧成本)=25万(申报收入)如果税率为40%,你需交给大叔10万。那么你还有多少呢?40万的现金外加50万的资产。呵呵呵、、、别小看这数字,这可是税后的收入。你知道要挣多少工资才能留下这90万?如果还也40%税率耒算,你得挣150万的工资才行。哈,这是不是有魔力!

第四重魔力:Leverage income。杠杆?这玩意最近被批的很很厉害,虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙,大家还是慢慢体会吧。今天罗罗嗦嗦主要是讲了富人为啥会富、钱怎样生了钱(RE方法),也不知道讲的对与不对?讲清楚了没有?还不明白、、、、呵呵呵、、、、俺也没办法,俺水平低望大夥儿见谅了。

再探讨“REAL ESTATE 的四重魔力" with disclaimerfrom云起时99

第一重魔力:Passive income.
[云起时99] Unless you get to a certain scale, sweat equity would be a part of your RE wealth. There is nothing passive about that. This means if you don't have a rich daddy, forget about passive income for a long while.
[Miat]: It usually takes at least 10 year for 1st Magic power to show its powerfulness.

第二重魔力:Inflation income.
[云起时99] Only if you can wait it out. And you have to assume the inflation is not too high or too low. After sales commission, property tax and up-keep, you would be lucky to break even in a few years in the current environment.
[Miat]: It usually takes at least 10 year for 2st Magic power to show its powerfulness.

第三重魔力:Tax effective income.
[云起时99] Somehow this is a little in conflict with #1 (if I recall correctly).
Also it depends on your ordinary income. Always consult your accountant/ tax
lawyer first.
[Miat] 3rd magic power appears to work for you immediately.

第四重魔力:Leverage income。
[云起时99] 杠杆?这玩意最近被批的很很厉害,虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙,大家还
是慢慢体会吧。
[Miat] 4th magic power, leverage, is actually the most powerful magic. Leveraging is the key element of capitalism modern and old. In the old capitalism, factory owners leveraged workers' labor to extract profit from them (like today's China).
In modern capitalism, financiers leverage money's buying power to extract profit from unknowing buyers. Although we have witnessed the backfire from modern capitalism, this leverage will continue in the future, probably in a different way and form. As long as greed is there, leverage will be there. For our middle class investors, without leveraging power, it's almost impossible for people to get rich. Leveraging others' money is a great way to get rich. In real estate investing, we leverage banks' money. As long as you can manage your cash flow, success is not only possible, but guaranteed.
As a summary: Real estate investing requires a big patience. There is no hope of getting rich immediately. You will only taste some sweets when you survive to your *second* decade. In your first decade, there would be no fruit, but all work. 8 out of 10 landlords would fail during this first 10 years because they don't have enough confidence and conviction. In addition to that, every cycle will produce countless noises in the background to shake your confidence, without
resisting these noises, one would find it hard to last a couple of years, let alone 10 years.

反对一下 犀利妹妹 :我来反一下 四重魔力
 

我在享受所有的四重魔力,必须的反一下 犀利妹妹。(你有点为争论而争论,必须严肃批评。)

理想状态下,你有1M现金, 可以有2种选择,(数字都是假设的)
× 
现金买, 250K 一栋, 4 栋, 租金2500/月, 开销500 一月,总的净利润8000/月, cash on cash return = 8000*12/1M ~= 10%
× 贷款, 
250K 一栋 25% down, 买16栋, 租金2500/月, 开销500 一月, 贷款1000/月, 总资产4M,净资产 1M
总的净利润16000/月, 
cash on cash return = 16000*12/1M = 20% (假设太好了,这利润杀人都有人干了。德州的朋友们说说?)还有,30年后,资产double, 总资产8M,净资产 5M。 1M -》 5M 对比 1M -》 2M 。 反过来,如果房价下跌25-50%,你的净资产《=0了,只希望还有人租,靠现金和现金流撑过去。 (参见2007-2009)现金买房,这个问题小很多。

第四重魔力:Leverage income 好处(坏处)看到了?

第三重魔力:Tax effective income
在贷款的情况下, 35%的利润是贷款利息不交税, 40% 折旧
不交税, 只有25%交税, 爽不爽?就算只是,30年后,1美元=25分, 赚到了!!!

第一重魔力:Passive income,除了股票的股息,这是我知道的唯一的Passive income。有PM的话,坐地收钱,爽不爽?(开销房客替你出了。)

第 二重魔力:Inflation income30年后,钱都是纸,房子不多赚,至少保值。不信?看看中国这二十年。
××××××××××××××××××××××××××××××××××


通 涨的威力 小小石头 2008-04-17 09:10:41 猜一猜:100年前花费一美刀的东东现在要花多少嘛呢才能买到呢? 答案是:$22.76。也就是说“$22.76 in the year 2007 has the same "purchase power" as $1 in the year 1907”。简单的说,过去的一百年里,通胀了22.76倍。 如果今后一百年里也具有相同的通胀率,而你现在有一百万现金并把它藏在阁楼上, 百年后你的下下一代能用它耒买多少东东呢?$43,936。 呵呵呵、、、这通涨是不是粉高啊?切!错了。过去的100年里通胀可是一点都不高, 累计平均才3.17%。那今后一百年里的通胀率会有多少呢?不知道,看今天FED这样 的印钱速度通胀率反正不会低于3.17%吧。 ××××××××××××××××××××××××××××××××××

看看拙著,房子上面你可以赚到什么钱? 
bbs.wenxuecity.com/tzlc/683719.html, 大家可以加深理解。

好处说完了,坏的也说说。不是每个人都赚。现金流不好找。
现金流不好的话,死翘翘分分钟的事。现金流好的,搞不搞得定? 嘿嘿。。。

以后在侃。

Wednesday, October 18, 2017

波士顿装修问题合集

发信人: longxx (LongXX), 信区: Boston
标  题: Re: 波士顿装修问题合集
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan  5 13:50:56 2011, 美东)

几个印象比较深刻的帖子:

<<BOSTON 的中国人装修队是在是太疯狂了, so are some Chinese>> -- by bbppb
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31306411.html

<<我家被水淹了,急求匡师傅装修公司具体信息!>> -- by blues
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31305347.html

<<随便说说一些老中装修中的猫腻,和你要注意的事情>> -- by fengyutan
http://www.mitbbs.com/article/Boston/31334099_3.html

<<装修价格一览>> -- by wennyzhang49
http://www.mitbbs.com/article/Boston/31338661_3.html

<<装修房子大工程还是不要找中国的装修队>> -- by bbppb
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31321471.html

<<请帮助推荐boston 地区有好的华人装修队、工人师傅,谢谢!>> -- by mitbbsboston
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31333951.html

<<我也贡献一下做过的装修价钱>> -- by cooldw57
http://www.mitbbs.com/article/Boston/31339495_3.html

<<也说说我的装修吧>> -- by novel127
http://www.mitbbs.com/article/Boston/31339771_3.html

<<装修厨房时用的appliance大家都在那儿买的?>> -- by merrimac
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31341299.html

<<处理地板--写给First time Buyer系列(一)>> -- by wennyzhang49
http://www.mitbbs.com/article_t/Boston/31351613.html

<<损失惨重!水淹了我家一共三层>> -- by cooldw57
http://www.mitbbs.com/article/Boston/31287125_3.html

Tuesday, October 17, 2017

宝哥我既搞IT,同时也是地主。

 来源: baohulu 于 2017-10-16 21:44:00


我现在的 IT job每个月税后能进账1万多,公司direct deposit 到账上, 无忧无虑。

但是作为地主的我,每个月八 ,九万的毛租金收入让我很闹心。主要是很多房客非要用现金交租,让宝哥忒烦。每个月除了支票, 还要收好几万的现金。自从英达存太多现金被IRS盯上后,我就不喜欢现金了。


还是当IT男省心

为什么非此即彼呢?IT+TF+Stock 不是更好 ?

来源:   2017-10-17 10:35:19 

本文内容已被 [ wanqudizhu ] 在 2017-10-17 10:56:23 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.
这几天坛子里吵的太热闹了。吵的方向方向也逐渐在变化。如果你是从一开始就看帖的话,事情是从本坛 ID gc20022008 提问开始的,好奇是不是有的弯曲马工真的可以8年内付清100万的房子。我正好闲来无事,第一个回了个贴,就说弯曲马工高的可以拿到3,40万,对于这些人来说,当然可以。我也没有说每个弯曲马工都能拿到那么多,我本意只是提供一点客观信息,没想到一石激起千层浪,引发了4天的打假和打架。到目前为止,应该不太有人怀疑我了,还有许多其他弯曲人提供信息了,如果你坚决不信,神也帮不了你,自己玩去吧。

工资问题解决了以后,争吵方向开始转变,TF的觉得IT的钱拿不到手,一周工作60小时太辛苦,炒股的觉得TF的太脏太臭,IT的说没本钱你怎么TF,炒股。反正就是我的好你的不好。投资理财在这儿我们大家应该是互通有无,互相帮助,懂的帮不懂的回答疑难问题,目的是共同通过理财致富。且不说我们普通人赚钱除了好工作, TF和炒股,还有千百种其他方式,餐厅,加油站,洗衣房,旅馆,学校........就是TF和炒股也没有矛盾啊,更跟好工作是互补的,为什么非此即彼呢?
以我家为例,没有W2,我们不可能有资本进入房地产,但为了投资地产也不需要一定用退休金来做,在还没有财务自由之前,也不能马上辞职啊。所以我家三个都有,没觉得哪个不好要放弃的。从10多年前刚上班,两人工资16万左右到2016年AGI 44万,加上401k投入近50万。因着工资不错,我们陆续在弯曲买了7房子。6个出租房年租金30万左右,现金流12万,总利润18万。退休账户我们做的最差,因为选好了10年都不动的那种做法,至今两人只有70万左右。

说句不谦虚的话,我们的财务状况在美国华人中也是中上了。我的这种直接经验能不能复制呢?不太可能。前几年你没有资本,你今天有钱但最好时间过去了,但是不是说就完全没有借鉴的意义呢?我觉得不是。这几年我最大的感悟就是一要积极理财,二要做你最熟悉的。看别人赚钱别眼馋就上,要想好了适不适合你。凭心而论,做地主门槛较低,只要你勤快,不怕麻烦,风险还是比较小。但股票有人可以一年翻番,你看着就好,因为你去做可能10%也不到。如果你做股票得心应手,趁着市场好,多多赚钱,预备熊市到来。工资高的先别忙着买法拉利,邮轮(小渔船可以),积累资本准备投资。在美国你愿意过穷日子,什么都不需要做,政府不会让你饿死,但如果你想退休舒服一点,除了你自己早早准备,没人能帮你。

贴一下我房产的总结,去年发过一次。去年底买过一个,加上去,基本数据一样。你可以相信我在说真话,也可以觉得我完全胡编。说实话,前面是劝大家认真理财,和气生财。这些数据有点BSO,我自己知道



Siding $50/SQ

其实有人给我报过价,$50/SQ

来源:  于 2017-08-30 22:16:54

白菜地主也逍遥

来源:   2016-06-21 16:22:22 

多数人一听到做出租低端房, 就似乎一天到晚要与下3烂打交道,要携枪去收租,过着不安宁
的日子。这类地主一定要心狠,不可有仁慈之心。不管咋样, 本小地主从业7年,曾有50来颗
白菜,迄今没有法庭驱赶记录。虽有逃之遥遥者, 但屈指可数。 本人做白菜地主,以仁慈为
主,能宽容则宽容,基本不收迟缴租金的罚款。一般容许在第一个5号的周末付租金。 当然,
有个别房客找各种理由一拖再拖,但一般不会拖到下一个月。

本小地主的白菜房, 周转率也较低,不少是第一任房客。 今年已有3家搬迁。 一家希望我给
换个大一点的房子,但我无房源,2月份只好搬出。 一天也没空, 租金从860 涨到950.  另一
家因母亲需人照顾,4月底搬出与父母同住, 也没空一天, 租金从875 涨到960.  这第3户租
住期间没有任何麻烦,4月初未交房租,前去一看,男的正在搬家,理由是分居了。我不在乎
房客搬家,要求给个确切日子清空房子,以便我再次出租签约。这套房子空了一个月,租金
从875 涨到900. 

当然,银子不会从天上掉下来, 总的有些付出和操心。只有金盘洗手后才能真正躺在沙滩数
钱看美女。

全职TFG的2015

来源:   2016-01-04 21:41:46 

1.房产买入白菜房1栋, 卖出白菜房6栋, 其中4栋贷款给买者,首付5-10%,20年8-8.9%年息。目前共有7套房产抵押借贷收息。
2.租金较大涨幅,共涨租金1200/月
3.Eviction仍维持0记录
4.房客相对稳定,一家因涨房租搬出, 4家因买自居房子而搬出。
5. 美国股市中的总资金约占家庭总资产的1/4,除退休金账户和LD公司股票账户外,自2008年以来,开始往投资账户添加资金,QQQ,SPY, IBB,XOP。 2015年的总体回报率只有约1%,靠的是LD公司优惠股票(85折)的盈利;退休金账户(股市总资金的85%左右)回报率约 -1.5% 。
6. 下半年开始玩国内P2P,赚点国内开支的费用

2016投资理财计划,
房产: 继续减少出租房数目,计划卖掉4-5套。
股市: 增加LD退休金DCP 账户投放量,最大限额减少taxable income。

投资多个SFH出租房与投资汽车旅店的浅析

来源:   2015-03-19 18:29:25

俺家既有非Apartment出租房, 也有经营汽车旅店。这是因地适宜的投资选择。 老朽全职经营出租房近6年, 姐/妹经营旅店近10年。基于自家的经历所知

对于经营酒店, 常规而言,
1. 50个房间旅店买入价成本高,如果一百万的年生意,投资额基本不会低于3百万。
2. 贷款难。较难从银行贷款,常常卖主需提供部分贷款,
3. 卖出难,理由同#2.
4. 维修和管理并非比TF轻松。
5. 投资回报率较难高于相同成本的SFH出租房。
6. 如果卖出时增值高, 一次性税率会吃掉你一半的银子
7. 如果经营不善,不能按时还债,投资的首付就打水漂了。

与酒店相必, 投资SFH出租房,
1. 不需资金一步到位, 几万/几十万就可以起步。利滚利的资本可用来增加投资房数量
2. 贷款相对容易
3. 易出手,资金相对流动性大。
4. 投资回报率高的机率大于酒店
5. 可以按计划出售,减少增值赋税率
6. 风险相对可以自己控制。
7. 基于自己的亲身经历,即使不想自己动手,如果有个固定的handyman, 其实管理几十个房产并不是那么辛苦的事情。

在投坛,2009年以后开始TF, 经营50套左右的非apartment出租房的, 至少好像有 如风如梦(全职), 宝葫芦(兼职)。

所以, 经营50套SFH出租房是完全可能的。

凑个热闹:全职TF记录

来源:   2015-01-19 10:07:04 

补充说明
1. 总租金净收入是每年按10个月计算(月租金x10), 2个月租金用于开支;然后,
    09 按5年计算; 10算4年,11算3年,12算2年,13算1年,14算6个月。
2. 本州无income tax, 地税在0.9-1.2%之间,故租金的净收入相对较高;
3. 无贷款
4. 迄今无eviction. 如果常常要打官司赶人, 早就逃离TF了。

出租房
买入总价
月租金
总租金
净收入
市场估价
2009
11
662217
9635
481750
992000
2010
10
375000
6805
272200
710000
2011
6
192879
3610
108300
360000
2012
7
250500
5660
113200
575000
2013
7
318700
5940
59400
565000
2014
9
547200
8100
40500
795000






 总计
50
2346496
39750
1075350
3997000

进取的2014,求安的2015 - from online

来源:   2014-12-30 05:43:18 


2014的投资理财:
资产分配:房产70% 股市25% 其他5%
TF成绩亮丽: 全职幸苦TF5年,糊里糊涂又添10房,虽是白菜房,草根类租客,幸运的是迄今还未拜访法官大人。房客介绍的租房客络绎不绝,基本无空房率,常常刚买的房,还未修好就被租出去了, 不得不赶工修房。 水,电,空调故障,基本自己动手或在自己指挥和监督下完成;室内外维修和其他重活,跟随俺4年的劳模同志承担重任,最大的固定开支是1%的地税。 因此,管理维修开支相对较低,加上出租房均无贷款,故租金的净收入较高。租金的平均投资回报率大概是15%,有些出租房,收入的租金已付清了其投资本金。
股市成绩欠佳: 美国账户(90%是退休金)盈利只有约8万刀,远低于今年SP500的回报率;主要是在9月份下降时,为求保本,60%的资金离开了股市,目前还有30%未入市。 这一离场,至少账面上少了6万多盈利。 香港港币账户比2013少了20万.
此外,有几个房地产私人贷款,目前的贷款投资额约是总资产的5%还有点资金在国内买银行的投资理财产品,5-6%的回报率。其利息收入用于国内的开支。

2015的投资理财:
年近花甲,衣食不愁, 生命有限,故知足而求安之。
房产投资从辛苦进取转向以赚取利息为目标。即逐步减少出租房数量,每年出售3套左右出租房,将以投坛1%回报率原则出售,提供owner financing,;租金收入将寻找用钱生钱的私人抵押贷款或者其他以利息为主的投资渠道。
股市仍以退休账户为主,原则上不增加资金到投资账户,因为 LDW2中,有10%用来购买公司85折股票。退休账户,满额401K外,30%W2 投入DCP账户,以减少赋税。总之,股市中的资金,求稳不攀高, 特别是股市已连续3年牛市,高处不胜寒。 以购买指数基金/股票为主,债卷类基金比例至少20%

Monday, October 16, 2017

大麻屋的事情 - from online


大麻屋的事情
 
帖子BayFamily » 2014-05-12 0:34
我的一个房客私下把房子改了种大麻。头一次碰见这样的事情。刚被我发现,这家伙就人间蒸发了。
现在的问题是
1。是否报警,怎么报警。 报警貌似要查封房子
2。如何和保险公司打交道。保险公司是说不陪。可是也有人办成理赔的

哪位有经验,特别是经历过的,给咱说说。谢谢

Re: 大麻屋的事情 - About Civil Forfeiture

帖子monkeyboy » 2014-05-12 2:38
It varies state by state.

But the laws do allow Federal Law Enforcement Agnecies to do a civil forfeiture on any properties (cars, cash and Real Estate) that are used to conduct criminal activities.

In 2008, I went to auction of a house that was confiscated by U.S. CIS (Former INS). The owner who is a Chinese couple (I believe from Taiwan)and they were using the house for illegal human trafficing.


帖子texastrader » 2014-05-12 9:51
BayFamily 写道:我的一个房客私下把房子改了种大麻。头一次碰见这样的事情。刚被我发现,这家伙就人间蒸发了。
现在的问题是
1。是否报警,怎么报警。 报警貌似要查封房子
2。如何和保险公司打交道。保险公司是说不陪。可是也有人办成理赔的

哪位有经验,特别是经历过的,给咱说说。谢谢

报警有啥用? 你指望警察帮你什么?
我上次一大麻屋,是缉毒警察先撬门进去突袭之后才告诉我的。房客跑了,没被警察抓到。
警察说,理论上,我还得去法院赶人,走完程序才能收回房子。但是,如果我马上收回了,房客会有胆子回来找我理论?那不是自投罗网吗?所以我就放心大胆的把房子收回了。
保险公司那里,如果你说房客种大麻,他们当然不会赔你。谁让你租房子给大麻罪犯的?
但问题的关键,谁也不能肯定,是谁在我的屋子里种大麻。
所以事实是这样的,我的房客不见了,失踪了。有人在我的房子里种大麻。谁干的?我不知道,警察也不知道,正在追查。
在不知道谁在我的屋子里搞破坏的情况下,保险公司就得赔。
今天说多了。贝班总是给大伙儿说大实话,咱也舍命陪君子一回。

帖子BayFamily » 2014-05-12 9:57
谢谢,那你是怎么找保险公司claim的?他们总要有人来看。需要维修估价。也需要出示police report给他们才行。保险公司claim的时候需要什么技巧?

俺的问题是警察还没来,但是一屋子的大麻我总要处理。 所以貌似还是需要报警。不然我都不知道怎么对付这些大麻和设备。

Re: 大麻屋的事情

帖子texastrader » 2014-05-12 11:02
BayFamily 写道:谢谢,那你是怎么找保险公司claim的?他们总要有人来看。需要维修估价。也需要出示police report给他们才行。保险公司claim的时候需要什么技巧?

俺的问题是警察还没来,但是一屋子的大麻我总要处理。 所以貌似还是需要报警。不然我都不知道怎么对付这些大麻和设备。


看来你还得报警。

和保险公司说,有人在我房子里面种大麻。保险公司问,是你房客么?我说不知道,房客失踪了,谁种的不清楚。保险公司就派人来看房子估价,然后就给钱了。哪有police report?警察从来就没有给过我police report。

那两个警察是专门的缉毒警察,先给我打电话约时间地点见面,在我家附近的一个shopping mall的停车场。他们穿着便装。先给我看他们的身份证件,给我名片,问了一些我房客的情况,就杳无音信了。我还得撬门才能进出租房。警察撬门特有技巧,他们告诉我他们是从车库进去的,但是我去的时候,所有门锁都很完整,车库门也是锁的,而且已经断电了,我无法从外面拉起。不知当初警察怎么进去又出来的。里面的大麻和设备都已经被警察没收了。警察还破坏了我的circuit breaker box,说是确保毒贩不会回来接着种大麻。据说这些设备都挺值钱的。我去的时候,还有无穷多的电扇,他们把房子包的严严实实的。我order了一个很大的dumpster才把垃圾都拆下运走。

其实大麻屋也没太大损失,就是修补灰板,油漆,换地毯。很容易搞定。
帖子melody2010 » 2014-05-12 11:17
贝班问你房客留下的大麻你怎么处理的?卖给谁了?

最近在逛一个炒股的网站,有一班人专门炒大麻股,搞得早的人都赚翻了。

the key word here is vadalism.

帖子jy101 » 2014-05-12 11:21
1. in order for any insurance company to pay the claim, it must fall under vadalism. if you valunteer the incident, aka, your tenant, there is no coverage.

2. if you believe the house is not severely damaged, you may not want to get policy invlove, once its condemned, it will need to bring everything up to code.
帖子BayFamily » 2014-05-12 16:05
刚回来。找了个锁匠开门。警察门口等着。里面完全被改造了。无数大麻。警察没让进去
房子全毁了。一会儿警察清理完再进去。
个人觉得报警是正确的。一方面是社会责任,一方面不报警,面对这么多大麻的确说不清。

下面是和insurance公司打交道,大家有啥技巧可以分享,需要告诉他们是大麻屋么? 怎样对付估价?流程一般是怎样的?
帖子BayFamily » 2014-05-12 16:13
快速分享心得。这是第三次碰见意图种大麻的了。另外两个侥幸躲过。全部是清一色靠家庭团聚来的广东移民。以后大家租房子给靠移民来的广东人需要当心。
帖子BayFamily » 2014-05-12 21:24
三次全是老中。可见种族偏见要不得
帖子BayFamily » 2014-05-12 21:31
Texatrader, jy101, 请教一下,我是应该把房子里大麻设备扔掉后让保险公司来估价呢,还是留着。前者可以告租客Vandalism, 后者就只能老老实实说是被种大麻了
帖子texastrader » 2014-05-13 0:38
BayFamily 写道:Texatrader, jy101, 请教一下,我是应该把房子里大麻设备扔掉后让保险公司来估价呢,还是留着。前者可以告租客Vandalism, 后者就只能老老实实说是被种大麻了


贝班,你好像没有看懂我的意思。我不是白写了?
再写一遍要点:

1)种大麻的设备,你是不能留也不能擅自处理的。警察会收走的。
2)房子被种大麻,是铁板钉钉的事情。保险公司不是傻瓜,你怎么可能骗保险公司。
3)房子被种大麻,本身就是一种vandalism的行为。
4)租客破坏你的房子,不管是种大麻还是其他的方式破坏,保险公司是一分钱也不会赔的。

所以,你的房子遭遇vandalism,这个是事实,保险公司不会和你争论。关键是谁干的。
帖子BayFamily » 2014-05-13 0:52
我这里警察懒惰。设备都留给我了。只把大麻剪走了。最逗的是警察居然对我说这些设备你可去卖掉。补偿你的损失。原话是you can make lots of money out of the equipment.

连盆都在。电路都在。营养液都插着呢。我转身插电就能接着种。人家一天处理一起,都麻木了。

房子里臭气熏天。所以我想早点扔掉。被你一说,还是老老实实等保险公司吧。

帖子jy101 » 2014-05-13 7:49
You misunderstanding the word vandalism.

For insurance to cover your claim, it must be in-volunteery, meaning you DON'T KNOW A THING who did it, as the best of your knowledge your tenant disappeared, house was vacant and you have no knowledge who did this .
帖子wait.. » 2014-05-14 9:52
呵呵,急呀,我都看懂了,你不能说是租客种大麻,那样的话保险公司一分都不会赔,要说租客不见了,不知道哪儿去了,房子被种大麻了,不知道是谁种的。就这样。
帖子Wendy666 » 2014-05-14 10:28
Perhaps prepare to answer this question from insurance. If the tenant has been disappearing, have you collected rents? if so, they have good reason to suspect that this is tenant who did it...
帖子BayFamily » 2014-05-19 0:44
大麻屋的事情告一段落。
保险公司很简单,看过后负责维修到原来的状态。不是很麻烦,也不需要说房客失踪了。保险公司司空见惯了。调查员一下汽车就笑着问我,大麻屋? 人家平均一个月一起。

所以最后除了麻烦,我没有什么损失。保险公司负责维修期的房租。 保险公司和警察给我的劝告都是一模一样。 把设备收集一下,租个仓库,等2周后,拿到craigslist上去卖。估计可以卖3000-5000左右。 算是对我麻烦的补偿吧。

附带说一下,大麻房的设备真多啊。卡车拉了三车垃圾,两车的设备。当然,这笔费用也是保险公司出。

人生做什么都是经历和体会。 大麻房的处理过程也是见识到了不少人和事。 又长知识,又娱乐。 让大麻房来的再猛烈一些吧!

投资地产往往不如股票 - by BayFamily

By Bayfamily


猛地一看题目,大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了,一会说房产好,一会又反过来说地产不如股票,拿大家开心。

非也,非也。

我不过是大实话,对于大多数人来讲,长线来看,地产不如股票。 原因很简单,绝大多数人没自己想像的那么勤快。

讲讲几个典型的地产投资的例子。

案例一: 我刚搬到我现在的这个社区的时候。 一个很好的老太太,对我语重心长地说,”买房子投资,不合算“。 我当时觉得惊讶,她房子买的时候是30万,现在卖掉是80万,为什么她会说这样的话。

案例二:文学城名人,A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房产。 阿毛建议她把房子买了。因为根据聪明的阿毛计算。 回报并不理想。 丈母娘不同意。这是疯狂的上海, 难道是聪明的阿毛错了?

案 例三:helloagain 老兄,转帖大千股市牛人帖. <<股票与房地产投资回报比较>>. 以旧金山为例。 用90万贷款来购买房子,三十年后是720万元。 用同样的利息,30年每年4万6000元的投入被放在股市中, 30年下来的结果将是827万元。股票比房产好。

案例四,自己的例子。 我去年在上海买的房子,30%的首付, 今年价格涨了80%。 一年的回报是 240%。 四年前买的房子, 同样是30%的首付, 价格涨了300%, 四年的回报是900%。投资股票是不可能在同样的风险情况下,取得这样的回报的。

这四个案例都是聪明人做的。计算没有错误。为什么会有不同的结论?我为什么说对很多人来讲, 地产不如股票呢?

明白Corporative finance的人, 知道有个概念叫,target D/E ratio。 什么是 target D/E ratio呢?

D就是Debt, 债务。 E就是Equity,业主的权益,通俗的讲就是股票市场总值, E是每天随市场变的。大多数公司都会保持一个D/E 的目标。就是Target。 即使是不缺钱,也都借钱来满足D/E的比例不变。

拿Microsoft来讲,根本不缺现金, 可它还是会举债。 有的公司为了满足D/E 的比例固定, 借了钱没地方化,干脆举债给股东来发放红利。

公司股票上涨, CFO第一件事就是赶紧举债, 这在我们看来都是不可思议的事情。不缺钱,为什么要借钱呢? 但为什么公司会这么做呢? 难道是CFO的智商低, 发疯了?

除了税上面的考虑外,公司满足固定的D/E ratio是为了保持固定的leverage. 大家知道,赢利等于Profit Margin乘以Leverage。 只有固定的leverage,才会有稳定的赢利。

投资地产和开公司一样。 公司的事情太复杂。说说房产大家就明白其中的道理了。

首先第一点,地产的长期回报不如股票。 美国长期的地产涨幅是6%的样子。 股票是12%。 如果是全部现金买房子,股票当然要比地产的回报要好。房产之所以胜过股票是因为leverage。房价每年涨6%, 如果保持3倍的leverage,那回报就是18%。

问 题是很多人不知道,也没意识到要长期地、持续地保持leverage, 要有target D/E ratio。 这就是为什么,很多人在投资地产的头几年,会有很大赢利。但长期回报不好, 因为他们没有保持固定的D/E ratio. 房价涨了,E大了, 没有refinance, Leverage 就会消失。房产的回报就会下降, 不如股票。

回到前面的案例:

案例一: 老太太,说的没错。15年前,投资30万在股市,今天不止80万,回报会更好。 她的问题是住了三年,就把房子全付清了。没了leverage. 当然不如股市。

案例二:A-Mao 的建议没错。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 没有Leverage,中国的房子长期涨幅应该和GDP一样。即使是上海,房产也不如中国的股票。

案例三:helloagain 老兄,旧金山30年的例子。房子涨价,10年以后,房价涨一倍,leverage 消失。后面20年自然不如股票。

案例四,自己的例子。 前期的高回报是因为leverage。 四年前买的房子随着房子的涨价,已经快没了。 长期来看,回报会逐年降低。 正确的做法是卖掉,或refinance, 保持leverage.

这 就是为什么我说房产对很多人而言不如股票的道理。投资地产,要不断地举债,不停的贷款,很多人没有自己想像的勤快。 中国人有无债一身轻的习惯。 这恰恰犯了投资地产的大忌。 大多数人,任房价上涨,leverage的消失,无所作为。 少数人,象这里的小小石头,Va-Landlorad, jy101, 不断的贷款,保持 Target leverage, 最终成为大地主。

还是那句老话, 勤快人投资地产, 懒人投资股票。 投资股票要真正的懒人。 投资地产需要真正的勤快人。 征服世界前,先要了解自己。

看官会问,Leverage是双刃剑。关于这把双刃剑,请听下回细细分解。

Tuesday, September 12, 2017

普通家庭十年一千万理财计划 (第十年完)- 2016

来源:   2016-12-23 14:25:02 

普通家庭十年一千万理财计划 (第十年完)
这是这个十年序列的最后一篇文章。此刻的投资理财论坛已经物是人非。十年前的大侠们所剩无几,剩下的,当然有赚得满满的,早已过了一千万的,当然也有人看尽了热闹,耍够了嘴皮,最后两手空空。 能坚持写十年的理财故事,能有几人?
先说成绩,再说道理。 到了第十年写这篇文章,很遗憾,一千万的目标没有实现。打开账本噼里啪啦算了一下,共有双位数的房子和一些股票。接着国内房价去年的高歌猛进,总共净资产是七厘米不到一点。 如果不出意外的话,按照最近几年的财富增长情况,应该在第13年到第15年实现一千万的目标。
没有实现目标的主要原因是自己没有去做更高风险的事情。比如,从来没有做过二次投资,就是用投资赚的钱再去投资。 从来没有买过地,从来没有做过开发项目,从来没有碰过商业地产,从来大额在中国美国换汇。 我们做的都是力所能及,不用担惊受怕的事情。因为游戏的时间还长着呢,没必要为早两年实现目标去冒那么多的风险,让自己寝食难宁。国内资产和美国资产正好各占50%。 所以汇率发生什么变化都完全和我无关。
还有一个原因是人算不如天算吧。过去10年里,有一个阶段身体不是很好。还失业过一次。 没有把握住几个机会。
最后一个原因就是投资一直不是生活的主旋律。投资其实是很容易的事情,也是很无聊的事情。人生是否快乐和钱的关系也不大。 过去十年里做了两个公司. 一个失败关门,一个奋斗了8年,还在苟延残喘,未来十年打算再做一个startup。 人生和玩游戏一样,游戏是输赢本身其实不重要,能够让自己快乐地把各种游戏玩下去才是快乐所在。 算算自己离退休还有20多年,还可以捡几个有趣的游戏玩玩。 投资理财只是其中的一个。
在过去10年里,我的家庭现金收入情况不是很好。在湾区应该算是中下阶层。十年前的年总收入不超过15万,现在不到20万。不信基金经理,401k 只买公司match 的部分。 从来没有过公司分配的startup的股票,没有发过大的横财。我们也不是特别勤劳的人,每周的工作时间也从来没有超过40个小时。每年也没耽误出国度假。过去十年用于投资的总资本大约60万左右。
但是我的投资经历完完整整地呈现给大家。供后人参考。每年的记录,从来没有一丝的夸张,也没有一丝的掩饰。
过去十年,我只是按照自己2006年的计划,在中国和湾区买了一些房子,仅此而已。 想看我何时何地买了房子的,可以google一下过去这个系列的每年的年终汇报。
要说要总结什么不成熟的经验的话,有如下几个:
1)对宏观大趋势需要有正确的判断。 2006年的时候,当时湾区的房价还在高歌猛进,我第一次提出10年一千万的理想。 我的预测是未来10年,加州房地产会像之前四次的循环一样,经历下跌,恢复,再高涨的过程。 所有的投资准备也都是按照这个预测做出的。 虽然我没有办法预测到准确的时间,但是心里对大趋势需要有一个明确的概念。 老实说,我自己也不知道正确的判断从哪里来。 记得2010年的时候,国内房价大涨。当时正值美国房市破裂。 在湾区一群人聊天,再说的每个人都说国内房价很快就崩盘。 众人围着桌子举手表决,没有一个人认为中国房价会涨上去。 我没好意思和大家抬杠,只说我不置可否。

我不知道很多人为什么对房价的未来形势总是看不清。我自己觉得市场很多时候是明明白白。 在比如,2011年,湾区房价大涨。我觉得这一轮的上涨会持续3-5年,所以一路果断买进。 但是还是有很多人看到涨了20%就犹犹豫豫不再跟进。 老实说,我不知道他们在犹豫什么。是什么影响了大家正确的判断。
2)不要停留在空谈。 空谈误国。 我也认识一些人,对形势的判断基本正确,但是停留在空谈。喜欢给自己找借口和理由不去做投资。投资股票最简单。点点鼠标就行了。房地产投资却是一个力气活。需要有坚韧不拔的态度和克服困难的决心。 一个人不想做什么事情,可以找出一万个理由出来。 一个人想做什么事情,上帝都会来帮忙。
3)不能傲慢。 傲慢和偏见害死人。 当然,每个深陷其中的人是不知道自己带着傲慢和偏见的。  这点我也很困惑,时时照镜子问自己,是否自己也带着傲慢和偏见看投资。 投资房地产最常见的傲慢和偏见就是对地段的态度。 涨幅最大的永远是城市的边缘非核心地段。是future location, 不是Location. 但是有地域歧视的人往往带着有色眼镜看世界。 这点在美国可以看到,在中国上海和北京也可以看到。 我承认我自己对黄金和艺术品投资有很强的歧视偏见。 尽管我自己有一堆的理由支持我的论证。
4)利用现有资源,做可重复的事。 中国首富王健林的秘密就是找到一个成功的模式,一遍遍的复制。所以全国的万达广场看起来都一样。 投资也是一样,找到一个自己可以复制的模式很重要。 我自己10年前找到了这个适合自己模式,所以敢给自己树立一千万的目标。各位读者需要结合自己的实际情况,找到自己的模式。每个人的模式都不一样,不要只看着他人样子模仿,或者因为无法模仿而叹息。 比如中部的人看着湾区和纽约的高房价觉得自己没有机会投资房地产。 湾区和纽约的人看着中部的好现金流,觉得自己生活错了地方。 同样的事情发生在中国,上海北京人面对已经是天价房子和限购政策望洋兴叹。 投资机会天天有,钻石就在自己后院。只是你没有找到它。你每做一个投资的决定,需要想一想,这个行为是否可以未来copy and paste. 如何有可能,那还是去做吧。 比如投资度假屋,很难copy and paste. 所以还是看看就好,算了吧。
5)房地产市场是粘性很大的市场。 就是人人都觉得市场要涨了,还需要3-6个月左右时间才能飞涨起来。 比如2016年的上海和北京,比如2011年的湾区。 因为买房子不是股票,不是简单鼠标点点就可以的。 所以房地产投资赚钱的道理特别简单,就是不涨不买,一涨立刻买。 你只需要比其他人速度快几个月就可以了。 当市场前景不明朗的时候,比如现在的湾区和中国, 持币观望就可以了。

既然说到未来的形势,不妨展望一下未来吧。
1)先说个大胆的预测。预测需要逐步调整。但是大方向需要正确。 我有种感觉中国未来15年到20年可能会变得非常的富裕。 人均GDP会达到甚至超过美国的平均水平。一线城市高学历白领的收入会比美国高2-3倍。 中间的道理可以说很久也说不完。 最重要的原因是人口的规模和单一民族,其次是一个是体制和商业环境。 当然这不是一路平坦的,中国会遇到很多问题很多危机。 能否在这些危机中把握机会,就看诸位各自的本事了。 当国内发生大的危机的时候,对未来要有信心。曾几何时,也就是20年前,中国很穷的时候,多少美国华人想着将来老了回国养老,有用不完的钱。 当时的人们有想到今天么?

2)中国一线城市,美国湾区房地产在未来1-2年里会短暂平静。应该是逐步建仓的好机会。 中国限购政策是筑坝蓄水,添水止沸。 湾区面临加息政策,未来价格应该相对平稳。
3)中国变化之快让人有些跟不上趟。 以上海北京为例,未来会发生的事情是城市空心化。就是城市中心没有人了,商业凋零,没有新兴产业支撑。 如果你想继续投资这些城市,要避开传统市中心和环线概念。 北京可以买大兴,昌平,通州。 上海可以买虹桥,青浦。 要是你再有长远计划,可以买上海东站。
4)湾区变化也是非常快的。 湾区的年均GDP成长是7-8%的样子,一点都不输给中国。 房地产未来大家也是基本可想而知。
啰里啰嗦说了很多。车轱辘话也说了十年了。所有发财的道理我觉得已经说尽了。 爱听的也听烦了,不爱听的早已逃之夭夭。 自己不知不觉随着年龄的成长爱唠叨,一开始是和身边的人说, 后来不过瘾是网上写博客对更多的人说。 最后是写书对全世界说。  过去十年,“普通人家十年一千万理财计划”和其他理财博客一共有100万左右人次的阅读量。基本满足我的唠叨欲望,当然我也从大家的回复中受益良多。

最后祝大家新年快乐, 送我体会的房地产投资四原则:
1) future location, future location, future location
2) 不涨不买
3) 正现金流
4) 保持leverage

靠投资房实现财务自由 (我的几点看法) (From online)

来源:  于 2017-09-11 16:59:10 

  1. 通过投资住宅实现财务自由的途径只有两个:
    1. 买一批现金流不大的小房子,贷款15年。15年后还清贷款,吃租金实现退休。
    2. 买几个现金流足够大的多家庭公寓,短短几年内实现财务自由。
  2. 重点讲一下第二种,大现金流的房子。
    1. 地理位置第一
    2. 现金流第二。争取每个投资项目产出$2000/月的现金流。如果有$5000-10000/月的现金流,只需要几个项目就可以实现财务自由了。
    3. 不做单家庭房
    4. 不做郊区房
    5. 不做烂区房
    6. 不靠赚差价发财。靠租金和正现金流才能长期生存。
    7. 重点看大学周围的学生房,大城市热点地区的房产,找到那些租金高,需求旺盛,出租容易,所在地区安全的房子。
    8. 遇到机会不要犹豫,要敢于下手。如果失去机会就只能当观众了。
    9. 买菜时考虑的是几毛几块的事,买车考虑的是几百上千,买房子动则差别几万几十万。
    10. 不怕贵,不怕高,就怕位置不对。买的高,将来卖的也会高
  3. 资金。
    1. 做房产一定要使用杠杆。用银行的钱赚钱。妥善使用杠杆,现金收益率可以达到20-30%。
    2. 筹集资金,挖老鼠洞。谁也不会一开始就有大笔资金。
    3. 敢于使用退休金账户里的资金:
i. self directed ira 我没有做过,不懂
ii.Surrender 退休金账户。
  1. 如果能筹集到100万现金,就可以买到400万的房产。投资恰当的话可以实现每月毛租金3-4万,净现金流1-1.5万/月。作为普通家庭,吃穿够用了。
  1. 走正规道路,成立公司。第一个出租房就一定要放在公司名下。再小的出租房也不要用个人名字买,不要贪蝇头小利。责任重大!
  2. 贷款。 做商业贷款,不严格看个人收入,没有多少个贷款的限制。利率稍微高一点点。商业贷款都是气球贷款。
  3. 以上都是实战经验总结。我认识的几个小地主都在3-5年间实现了每月1-3万的现金流。

Friday, September 9, 2016

普通家庭十年一千万投资理财计划(第九年)- 2015

普通家庭十年一千万投资理财计划(第九年)

 
来源:  于 2016-02-09 11:38:44

普通家庭十年一千万投资理财计划(第九年)
by bayfamily

又是春节了。日子一年年的过去了,年年汇报。这是第九个年头来汇报我的十年计划了。
这一年觉得过得格外的快。不对,应该说过去的九年里,自己觉得写汇报的间隔一次比一次短了。此时和百年孤 独里面的乌苏拉有同感,她觉得人老了,就会发现孩子们一代比一代长得快。自己的儿子需要漫长的时间才能长 大,等到重孙子的时候,觉得一眨眼孩子就长大成人了。

9年过去了,昔日坛子里的战友只剩聊聊无几了,人换了一茬又一茬。当年他们各自的理想和目标,除了va_landlord,不知道实现的怎样了。

拿老朽的话来说,人生就像坐火车,旅程一站又一站。只是发现后来站与站之间的间距越来越短。当然,这对投资理财其实是好事,就是发现自己的财富越长越快。头一个一百万是那么地漫长。后面的一百万转眼即过。如果人生再有重来的话,似乎我更喜欢最开始的那个一百万。人生若只如初见。呵呵。

今年基本什么都没有做,只是看自己的钱在生钱。因为以后不打算一个个买房子了,套句时髦的话,正在酝酿经济转型。常言道,有苗不愁长。房子也是,房子在手,剩下的事情就是静等市场推波助澜。一天天得涨上去就是了。
中国一线城市的房子在涨,湾区的房子也在涨。所以自己年底噼里啪啦一算,的确是原来的十年目标完成一半了。看来原定的目标十年内难以实现。大约需要15年左右的时间。

影响目标实现的最大原因,应该是第4年的时候金融危机的时候,悟出来的一个重要教条。“剩者为王”。投资有20%左右的成长,就不要追求再高的目标了。因为游戏能够一直进行下去,比游戏玩的更好更加重要。所以即使面临再好的投资机会,也要抱着谨慎稳妥的方式。在过去9年里,我从来还没有用投资挣的钱再去投资,也没有放大杠杆比例,也没有做全职投资的人。不然改变一下的话,也许已经实现目标,但也许也会一败涂地。毕竟,人生除了挣钱,还有那么多其他的重要事情去做。

顺便说说这一年的投资感悟吧。最大的感悟就是发现原来说的,房地产就是location, Location, Location. 这话不完全对。如果只从表面意义上理解location, 那么投资的汇报不会特别理想。

正确的说法应该是future location, future location, future location.  就是说应该投资到因为各种原因,地区会变好的地方。 比如东湾著名的west oakland. 是一个犯罪率高,人人不敢涉足的地方,我的中介过去也屡次劝我到那边买房,我因为害怕流弹,从来都懒得去看。 但是随着gentrification, 事实上过去几年west oakland是东湾房价增长最快的地方。特别是在地铁站附近,到旧金山只有一站地,其实那边很安全。

同样的道理适合在中国。中国投资房地产不是买在市中心就好。而且要看市政府的轨道交通规划。就拿北京来说,金融街的房价目前是15-20万一平米左右。而未来几年马上要竣工的新机场快线,从南六环到金融街只有两站,耗时20分钟。而南六环的房价目前只有两万。可以想象,当过几年机场快线通车之际。机场快线各站附近的房价翻翻是很容易的事情。上海的虹桥商务中心,同样的道理,你打开地图和规划看看,到处都是翻翻挣钱的机会。这一切其实和宏观的经济环境没有太大的关系。

房地产的投资和股票不一样也是在这样。有这样消息的公司股票,一夜之间就会涨价到位。 根本不给投资人什么机会。房地产价格的变动非常sticky. 就是眼瞅着利好,价格需要好长一段时间才能上去。因为买房不是点点鼠标那么容易,需要走流程办手续。还是那句话,勤快人买房子,懒人买股票。

说到懒人买股票。如果用我9年前公布的16年懒人投资法。现在应该进程过半了,赚得满盆流油,收获颇丰了。可是我知道大部分人只是看看,落实的人基本不会有。因为人改变自己的习性实在太难了。懒人变勤快人不可能,勤快人变懒人更难。所以投资看来还是需要认清自己的习性。

再说说宏观经济形势吧。去年预测的中国经济下滑正在愈演愈烈。但是一线城市的房价还是像打了鸡血一样,尤其是深圳。持币观望的还需要继续持币观望。不过今年要稍微说点反话,可能中国正在经历经济最糟糕的底部,并且在不知不觉中就会过去了。一般底部的底部就是一些dramatic events. 比如破产,群众事件,大规模下岗之类的,我觉得未来几年可能就会有。大家看戏的时候,别忘了抄底。
好了,明年是10年计划的最后一年。到时候做个最终总结,能够和大家交流一些自己的心得体会,希望能够最终能完成原计划的60%。

润涛阎:空调、冰箱的维修与保养 - [From online forum]

来源:  于 2016-09-08 20:30:04 


(一)引言:

空调与冰箱,在美国算是家中大件,尤其是有自己房子的住户,可以说是除了汽车之外花钱最大的也是最重要的现代化器件。尤其是空调,不论在美国的南方还是中西部,夏天都是有严重依赖性的一旦坏了晚上就睡不着觉的关键设备。虽然冰箱的重要性更广泛,但修冰箱不是一个有多少油水的职业,与修、更换“中心空调”和汽车空调不能相提并论。

然而,不论是冰箱还是空调,其工作原理都是一样的,都是靠冷媒(亦称佛里昂)佛点低的特性。

下面用文科生或者说老农民都能听得懂的语言简单介绍冰箱与空调的四大件构成与原理,也包括诊断、维修、安装新设备的详细过程与技术要点。

1.压缩机

顾名思义,就是通过动力旋转带动密封的叶片经转动把

气态

冷媒从低压管压到高压管。压缩机种类很多,但与网友、文科生、老农民没有关系的部分就不介绍了。大家只需要知道冰箱、家用空调的压缩机是由两部分组成就够了。一部分是电动机,一部分是压缩机。由于这些电动机与压缩机连在一个轴上,靠电焊密封,电动机的线圈和轴承都泡在冷媒与润滑油里,靠冷媒冷却,靠冷媒里的润滑油润滑,所以,润滑油或冷媒里一旦有酸,酸化的过程便是恶性循环,最终导致电动机的线包绕组绝缘漆发生腐蚀而短路导致发动机烧掉。冷媒和润滑油都会由于冷媒系统里由于安装时抽空不到位而留下的水汽发生水解反应而产生有机酸和无机酸。所以,安装过程中是否做到了最大限度抽真空,是关键。



上图是冰箱压缩机。左边的插座旁的铜管是低压管,最右边的是高压管,挨着右边的是工艺管。是抽真空、加入冷媒的管道。

汽车空调压缩机则不同,里边没有电动机,是靠发动机通过皮带带到它旋转。见下图。所以,修冰箱压缩机的执照是不能修汽车空调压缩机的,反过来,修汽车空调执照的不能修冰箱压缩机,尽管两者都用同样的冷媒。虽然在美国换压缩机的步骤和加注冷媒的方式也大同小异,而且美国市场上的冰箱、空调压缩机里边的电动机也不能切开更换,只能电动机与压缩机整体更换。在中国,可以用气割把帽子切开,更换里边的零件,而美国没有这样的零件可以买到,因为美国考执照得到的牌子叫工程师,中国的叫农民工。工资收入差异太大。在美国切割压缩机帽子然后电焊再密封上,那需要另外两个执照。工钱比换整个压缩机贵得多。为何美国政府要你考不同的执照?后面再谈。



汽车空调压缩机与发动机主轴平行,用皮带把空调压缩机、发电机、动力转向泵一并带动。

2.冷凝器

顾名思义,就是高压气态冷媒经过把热量放出去而冷凝成液态冷媒的管子。如果是冰箱,有两种冷凝器,一种是单门冰箱后面黑色铁丝网。气态冷媒从低下的压缩机压到铁丝网最上面横着的管子(竖着的细铁丝是散热的里边没有冷媒),把热量散到屋里的空气中后便往下流动,一边流一边散热,到最底下时已经都是液体了。如果是汽车,冷凝器就在最前边,它的外面是保险杠,它里边贴着的是radiator(发动机冷却水散热的水箱),radiator后面有两个电扇帮助散热。如果是家用或商场用的中心空调(所谓的中心空调是指由两部分构成的空调系统,一个是在室外的系统,冷凝器管子和密密麻麻的散热fin 就在压缩机外面成圆形或方形,里边包着压缩机和电风扇。左右开门的大冰箱,为了节省室内空间和加速散热,冷凝器是放在冰箱底下的。靠一个电风扇帮助散热。电风扇的安装有两种,一种是热气往前吹,屋里可以感觉到热气从冰箱底下出来;一种是往后吹,热气从冰箱后面出来。不论是哪一种,冰箱都需要与后面的墙保持一定距离,否则,电风扇阻力太大。

冷凝器的名字里有冷字,说的是冷媒经过放出热量而自身便冷低于沸点而成为液体。不同化学成分的冷媒,其沸点在同一温度下需要的压力不同。你买的空调和冰箱都给出冷媒名称、低压管和高压管的压力要求,你可从书中查到其冷媒在saturation temperature 时的压力。这就是为何你过去的空调用R22冷媒时低压管压力只有150磅左右而现在的冷媒R410A低压管压力要在250左右。所以,你如果用原来的空调设备而改用新的冷媒,你需要清楚哪种冷媒的物理特征与先前的一致或接近,否则,压力差异太大无法直接用,甚至会导致管道爆掉,尤其是下面要谈的非常薄的蒸发器管子。



围着压缩机外面一圈的就是冷凝器管子和上面密密麻麻的散热片。空气从外面通过散热片孔道进入到里边时把热量带走,再通过电风扇吹到上面的空气中。吹出来的是热气。热气的热量减去室外空气的热量等于冷媒从室内带出来的热量。

3.空调膨胀阀

在汽车空调设备里,这个膨胀阀有两种,一种是毛细管(expansion Valve),一种叫膨胀阀孔盘(orifice)。冰箱基本上都是毛细管。家里的中心空调,膨胀阀大体有两种,一种是最古老的毛细管,一种是现代的电子控制的电子阀门。它们的功能是一样的:就是维持高压部与低压部的分水岭。当高压液体冷媒经过很细很细的毛细管后,突然进入与毛细管连接的很粗的蒸发管,压力突然暴减,液体的冷媒立刻在高于沸点(saturation teperature )状态下蒸发成气态。这个过程需要吸收大量的热量。其原理很简单:压强等于压力除以受力面积。膨胀阀的毛细管孔径是蒸发管孔径的多少分之一,决定了压力差。而维持这个压力差的动能来自于压缩机。这就需要一个鼓风机把室内的热空气把热量传给冷媒,让冷媒由液态变为气态。气态的低压冷媒进入压缩机,无限循环。结果就是外面的电风扇吹出来的是热气,里边的鼓风机吹出来的是冷气。等于把室内的热量带到了室外。



上图是汽车的膨胀阀。冰箱的毛细管要比它细很多。而中心空调的要比它粗。汽车空调用的冷媒和冰箱的一样的话,比如R134A,其冷媒注入量差异很大。左右两开门的大冰箱冷媒R134A大约是5盎滋(OZ),而汽车需要两罐,每罐是12 OZ。家用中心空调需要R22或R140A 高达5磅多。如果是商场、商业大楼的空调,每个都需要50磅冷媒呢,而且还是N个空调并列。

4.蒸发管

上面提到了,蒸发管是冷媒由液态变成气态的管道。管道由密密麻麻的散热片帮助把室内空气的热量通过鼓风机不停地交给冷媒,鼓风机吹出来的空气就非常冷。冰箱有两个出气管,一个是通往冰盒的(可达零下20摄氏度),一个是通往冰箱的(温度一般调到3摄氏度)。汽车的膨胀阀与蒸发管都在被称为手套箱(glove box我们中国人基本上就是把汽车手册文件放在里边的那个箱子,在乘客舱前边)的里面。把塑料盖子打开,便可看到一个小的鼓风机,一个铜部件的膨胀阀连着的一个蒸发管设备。冷气就从不同的窗口吹出来。冰箱的膨胀阀就是很长很长卷曲的细铜管,里边的孔径跟人的毛发差不多,在冰箱后面最底下压缩机旁边。一打开那个盖子,便可看到一卷细铜丝一样的毛细管。这个毛细管连到冰箱里边的蒸发管。蒸发管外面有一个塑料盖子,盖子里边有一个风扇,吹出来的是冷气,豪不自私的空气把热量送给了蒸发管里的冷媒,自己失去了温度。

中心空调的蒸发管系统在室内要么是在地下室要么是在attic,或者在没有地下室房子的一楼墙里,看上去像个衣橱。绝大多数冬天靠烧煤气的furnace 是跟这个蒸发管在一起的,用同一个鼓风机、同一套通气管道(Duct)。

所以,外面的冷凝器是放热,而室内的蒸发器是吸热等于放出冷气。

除了这四大部件外,最重要的当属两项:一是铜管,冷媒在里边流动。一是俩风扇。除了上面提到的小冰箱只有一个风扇,冷凝器是在冰箱后面靠室内空气流动而散热外,其它冰箱和空调都有两个电风扇。汽车的一个在最前边,把热量放到空气中,一个在方向盘右边的塑料盖子里,把冷气或冬天的热气吹出来。家用或商场大空调,也都有两个电风扇,一个在外面散热,一个在里边吹冷气。

剩下不可不提的是电子设备。包括动力电线和温度控制仪线路。

你需要考一个电工执照。如果你看不懂电路图的话,安装新的系统比较麻烦。有的制造商是故意给你麻烦的,比如,我家的天然气加热器furnace,外面看到的五颗控制线不是五种颜色,而是一个红的四个白的,如果你不明白哪个是从哪里出来的,你就无法连接。道理很简单:你自己胡来,搞坏了后又装回包装箱再让专业人士安装,专业人士只能说是产品不合格而换新的,制造厂利润就下降了。

另外就是安全第一。控制线基本上都是24v,没有危险。动力电线电冰箱是110v,而家用中心空调则是220v。在美国,你安装任何电器,如果是110v,single pose on single phase,你不需要动总开关,只要把墙上的该电器控制开关open,零线Common与地线Ground的电压是零。如果是220v电压的single pose on single phase, 那你要注意了,把开关Open后另一颗线依然有电,只是与地线Ground的电压是110v。学过初中的都知道,交流电220v 电压指的是两颗线之间的电压,正极与负极以每秒60次的频率变换。但二者与地线Ground的电压都是110v。在更换中心空调的电子接线点Point时,一定要明白这道理。安全第一。否则110v电压电死人是没商量的。换电容器时需要先把旧电容器里的电放掉,那可是440v电压。如果不注意这些,电比老虎厉害多了,瞬间秒杀。如果懂了,那就易如反掌。

(二)我家中心空调安装的经历想起来都后怕

下面说说我家中心空调更换时的故事,不知是否有代表性,讲起来还是很震撼的。

我买这个房子时是7年新,可是两个空调的一个启动时声音不太对,那是半年后的初夏才发现的,因为我搬家是在年底的冬天。前房主在卖房广告里说给买主买一年的家电保险,是不需要deductible的那种,也就是几百块钱而已。我自己什么都会修,对此没敢兴趣,7年新的房子估计没必要买这个。只是已经给买了,我也没在乎。没想到,到了夏初一开空调就发现其中一个声音不对,启动有困难不说,转起来后声音大,效率低,差不多一天都停不下来的样子。这表明安装时没按照规则办事导致的。大约在六月下旬的一天,干脆不转了。用万用表一量,电容器不行了。买个电容器也就是十块二十块的,便想自己更换。考虑到这个空调安装时故意没抽空,效率太差,便给保险公司打电话,一个小时后大胡子的工程师就到了,他只看了标牌,然后就用我屋里的电话给保险公司联系,那时没有手机。然后他就走了,很快就开着皮卡拉来了新的3吨的新空调回来了。另外一个小伙子也下车了,我也帮忙卸车,显然他跟保险公司商量说压缩机坏了,需要换新系统。我原以为只换电容器就可以了,然后把冷媒做除酸处理、重新抽真空、注入冷媒便可。压缩机才8年,离寿命早着呢。可保险公司答应了给换新的,我也就没争论。

为了让他不防备我的监督,我就跟他套近乎闲聊。干具体活的是那位肌肉发达头脑简单的小伙子。有执照的他就是抽烟、跟我闲聊。他说他刚给一位Asian换了新空调,是开中餐馆的,他一家人都喜欢吃中餐馆的饭菜。

根据法律,安装时需要用气焊,有危险,客户不能在现场观看,否则出了事故算谁的法律上有麻烦。我跟他闲聊,他不在意我盯着,他以为我不懂,也没让我离开。我随时看着小伙子的工作程序。当发现他焊接铜管时就在管子里充满着空气中焊接,那哪成?我当即要他停下来,我说,这么干新的压缩机用不了几年就得换新的,你需要充氮气。他俩立刻愣了。这小伙子不知道我说的是什么,懵懂的样子站在那里看着师傅。师傅的脸一下子就红透了。他清楚这是违背考执照时的规则。他拿出他的执照给我看,我没看,便说:如果不去取氮气瓶,这么安装,我会告诉保险公司。他清楚保险公司在这件事上一定站在我一边,因为过几年坏了,保险公司还得出钱。他害怕被保险公司开掉合同,便很不高兴地拉着小伙子走了。

回来时只他一个人,因为他不想让那小伙子知道该怎么干活才符合规则。他自己亲自焊接,他焊接时我就离远一点,以防他轰我走开永远离开工地直到交活。按照规则的要求,他焊接完了就开始抽真空。这没危险了,我便靠近了一点。没想到的是:他竟然在我眼皮底下就再次不按规则抽真空。按照规则,抽真空需要三次。每次都要抽到 500 micron以下。可他抽了五分钟左右就开动了冷媒开关关掉真空泵。我当即说这怎么行?需要抽三次,每次500 Micron以下。只抽几分钟,5000 micron是绝对只多不少。我算了一下,5000 micron的空气在里边,等于外面一个大气压空气的150分之一左右,空气中含有的大量水分和空气本身就留在了空调系统里。500 micron的真空,差不多是1500分之一的空气留在里边。根据规则,抽到500以下,充氮气,然后再抽,然后再充氮气,再抽。这样,三次后里边的空气和空气里的水分含量比抽一次相差1500倍的1500倍,等于两百万倍的差异。百万倍的差异,非同小可。他不得不按照我的要求去做。他没带micron量表,我说没问题,一次抽三个小时就可以了。他愣愣地看着我,怒火不能发出来 ,也不能不按照我说的规则去做,他低头打开真空泵继续抽,然后就坐下来抽烟。我说抽真空换氮气的活我可以干,就是拧开关而已,你可以去干别的。他问我什么时候他回来注入冷媒,我说最后一次抽真空最好是留一整夜,明天早上你来注入冷媒。几分钟就完了,然后你就可以走了,明天什么时候你有时间就什么时候过来,你看如何?他说那好。他就走了。这样,抽三次的要求就达到了。非但如此,第二天早上,真空应该在20micron以下,离绝对真空不远了。

为何在最后一次要抽一夜?

虽然抽三次,每次哪怕是500 micron,里边的水分与空气只有抽一次的百万分之一,可是,最后一次里边的氮气还是很多。如果抽到20 micron以下,里边的氮气就成不了气泡。在上世纪九十年代以前,抽真空时不用氮气,而是用冷媒,抽三次每次灌入的不是氮气而是冷媒,那里边几乎没有了空气。九十年代后,国家不允许把破坏臭氧层的冷媒放入空气中,才需要用氮气。

如果你修理过水管系统,比如更换过水龙头,把水的总开关关掉过,那你就有修好后一打开水龙头就听到啪啪啪的声音的经历,就是因为空气进入了水管子,待你把水龙头打开后,里边的空气就跟着水一起出来,气泡一出来时就啪啪啪了。男女在床上啪啪啪时舒服,可气泡在铜管里出来的啪啪啪时非常痛苦。水管的压力小,水龙头直径粗,没什么大的影响,可空调则不同。当空气或氮气的气泡从高压膨胀阀出来喷入粗的低压蒸发管时,啪啪啪的力量大到可以击穿蒸发管的地步。这就是有的蒸发管没几年就被打出了小孔而漏冷媒的原因。

根据我的要求安装的这个空调系统,现在还差半年多就20周年了。由于里边没有无机酸和有机酸,润滑油工作正常,空调效率高,启动和转动起来非常省力,20年来没发生过任何故障,至今还没有漏冷媒的迹象,也没换过电容器呢。

今年夏天过后或明年夏天开始前,我会来一次维修:换掉气门芯、换掉电容器、内部除酸处理冷媒与润滑油。毕竟20年了,里边的冷媒和润滑油多少会有酸化的,把酸除掉,没有酸化的润滑油与新的润滑油在分子水平上都没有差别,分子结构是一样的。只要把里边的酸除掉,差不多等于一部新的空调系统。

我的邻居,是我们的好朋友,这对白人善良热情。我们的关系非常好。他家的两部空调几乎时刻都在转。我跟他说这空调安装的有问题,他说没问题,是专业人士给安装的,一直很好呢。我问他几乎时刻都在转,是不是把室温定的太低了。他说不是的,与定70度还是72度无关,反正只能到75度。我说,如果只能到75度,那你就定76度,这样,空调压缩机就有休息一下的机会。他说75度都难受,不想更高。他问为何我的房子比他的大可空调很少运转。我说我的空调可以到65度,也不需要时刻都在转。他当即说去拿纸笔,把我家空调的牌子记下来,下次换空调时买我家的牌子。我说我的这个牌子比你的档次低,便宜呢。这与空调牌子无关,是安装的问题。他不信,他说空调的寿命就十年,南方热,空调需要时刻转着,历来都这样。他认为是我家空调的牌子好。我把我的执照给他看,告诉他我也是专家。他愣了,不是说你在医学院工作吗?原来是装空调的?我说我是业余爱好。美国很多行业有“高级工程师执照”可以考,今天谈空调,空调也有“higher level certificate”工程师执照。我就考过以100分通过的高级工程师维修空调执照。这样,才说服了邻居。然后跟他讲里边的猫腻,善良的他似乎我在讲阴谋论。不过,后来他倒是跟我说他把温度定在76,的确压缩机有休息的时候了。显然,他的空调要么需要清洗蒸发管,要么冷媒加注的过量,要么抽真空没按照规则干,留在里边的空气含量太高。

(三)修冰箱的经历

我家有一个比较新的Whirlpool不锈钢冰箱,买来时我就发现它的效率太低,时常在转。这个可以把手伸到冰箱后面检查。如果感到有热气出来,就表明它在转。现在的压缩机里边都有消音功能,非常安静,并不等于它没转。考虑到焊接有危险,我就没管它。可今年夏天它慢慢就不工作了。仔细排查,发现是压缩机坏掉了,因为焊接的地方把冷媒逐步漏掉最终导致压缩机坏掉了。

检查冰箱是哪里坏了,步骤很简单:

1.把冰箱拉出来,拆开后面底下的盖子上的几个螺丝,便可看到压缩机和水泵等物件。如果漏水,看看是从哪里出来的。水要么是从后面的水泵那里出来的,表明不是接口松开或裂开就是水泵密封坏了。一个新水泵大约三五十块钱。换水泵很容易,就两三个螺丝。如果水是从前边底下出来的,那是蒸发管下面化冰后下水道被堵了,只要从后面用一根筷子类的或铁衣架拉直等简单工具把水管桶开就行了。往往是脏了的冰块堵住了。这个管子从压缩机旁边可以看到,有的不是管子,而是一个斜坡塑料。不论是什么,都是把水引到下面的一个盒子里。盒子里的水里有一根高压管,是从压缩机压缩出来的冷媒经过这个水管的冷却,利用这个能量把气态冷媒变成液态,同时加热了盒子里的水便蒸发到屋里,使得屋里的空气不至于由于冰箱的存在而改变湿度。

2.如果是冰箱不制冷了,需要检查压缩机是否在转。如果不转了,你用手按在压缩机大盖子上面感觉不到震动。那么,多数情况下是电的问题。

(A)如何判断是电的问题?

最上面的图片可以看到,压缩机上有三个地方与外界相连:一个是冷媒入口,英文叫Suction Line,就是低压管。粗的那根。一个是冷媒出口,英文叫Liquid Line,就是高压管,细的那根。另外一个便是插座。没电它不会自动转。插座上有三个插头,一个是转动电源,一个是启动电源,一个是Common(零线)。如果你看到只有两个线插头,那不新鲜。上面那个是两颗线包在一起的,外面粗的与里边细的中间有绝缘层。就好比耳机只有一个插头,其实是两颗线里边一个外边一个。如果是等边三角形,你需要先照个手机照片再拔下来,否则方向不好对上。其实上面有小字:S(start)、R(run)、C(common),只是字太小看起来太难。

这个插头上的插座叫Relay,在网上买寄到家大约8美元,在当地冰箱零件店90美元加税。零件店的利润之大可想而知。把钢丝扒开,便可拔出Relay,摇一摇,如果有声音,里边一定坏了。但没声音并不一定不坏。如果你不知道如何用万用表测量,你就花8块钱买个新的Relay,换上后如果转了,就解决了。

(B)如何判断压缩机是否烧掉了?

把Relay拔出来后,用万用表测量一下压缩机上三个插头的电阻。

你不需要知道哪个是S,R,C,只需要量电阻。你可以假设三个插头是a、b、c,ab=bc+ac,哪个是哪个不重要,重要的是:最大的那两根电阻数等于最小的两个之和。比如一个是14欧姆,一个是10,一个是4,就表明压缩机里的电动机是好的。如果电动机烧了,那整个系统就需要彻底清理,把里边大量的绝缘漆酸性物质清除掉,否则,新的压缩机很快就坏掉。如果你量的数字并不那么一点不差,那是因为你的万用表没有调到零。万用表的两个探针上一定有脏东西,比如手指上的油,会影响电阻值。你可以矫正:把两个探针红色的和黑色的碰在一起,电阻不是零。比如是1.5欧姆,那你就把量出来的数字统统减去1.5.这样矫正后的数据是真实的数据。别忘了,电阻值跟温度相关。不同的温度下量出来的电阻值不同,但同时量,A=B+C的规则是不变的。

电动机没烧掉并不等于压缩机工作,如果压缩机的阀门关不住了,压缩的高压冷媒气体就往回跑,等于润滑油密封不住了,类似于人的心脏二尖瓣狭窄。血液压出去了,可密封不了,有一部分血液又回到心脏里去了。

如果压缩机转,那就不需要怀疑Relay和电动机部分了。不制冷的可能性一是冷媒太少,发生了漏冷媒现象。冷媒是密封的,不应该漏。如果漏掉了,那是因为焊接出了问题或蒸发管有了洞。这需要买一个Pierced Valve,大约4美元寄到家,网上有。当然需要有压力量表。根据冰箱上给出的低压管压力,对照测出来的压力,就知道是否冷媒漏掉了。

如果冰箱还有一点冷,就是不太冷,把里边后面墙上的一个挡板螺丝拧下来,便可看到蒸发管。如果蒸发管不是均匀的结霜,而是只在开头的地方结霜,表明冷媒不够了。检查冷媒哪里漏,不论是冰箱还是汽车空调,都需要买一个测冷媒漏的仪器,在网上有,20美元左右。很简单很容易用的仪器。一旦有漏的地方,就会响和闪灯。如果是蒸发管坏掉了,不论是汽车空调还是冰箱,也就是几十块钱寄到家。一般情况下,网上都有卖。如果是中心空调,蒸发管要200多块钱包括寄到家的邮费。当地店就很贵了。同样的牌子同样的包装。如果不在乎钱,当地店比较节省时间。

如果冰盒很冷,照样结冰,造冰机也造冰,就是冰箱的温度太高,那可能是蒸发管上面的电风扇工作不努力了或者出气管道给堵上了。通常蒸发管在冰盒附近,冷气需要电风扇吹一部分到冰箱。检查电风扇很容易:把冰箱门控制的灯用手指按住,门开着灯也亮,电风扇也转。把手伸到出风口,如果没有风吹出来,就是电风扇坏了。这当然是指冰箱温度高,压缩机应该在转时。压缩机不转,电风扇转不转都没冷气出来。

其实,不论是换蒸发管还是换压缩机,对于汽车和中心空调来说,都不是个事。汽车空调没有焊接的地方,所有的接口都是靠螺丝,密封靠的是橡皮圈。所以,汽车空调漏冷媒是最容易发生的,修理也最容易:把所有的橡皮圈全换掉,几美元买一包子密封圈。然后抽真空、灌入冷媒即可。

然而,最难干的也不是中心空调的整个系统更换,因为有空间焊接铜管很容易。最难干的是冰箱换压缩机,因为空间太小,还必须是焊接。

(3)焊接技术

这个不想多讲,因为网友们可能不敢兴趣。但还是要给出你在别的地方难找到的窍门和基本知识。知识多了没坏处。不论男女,艺不压身。

(A) 

不论在任何情况下,都要先打开乙炔,点火,然后打开氧气。在关的时候,一定要先关掉氧气

。氧气瓶里的压力高达2000磅以上,氧气瓶的厚度可想而知。如果氧气返火,氧气瓶爆炸其威力绝不小于大炸弹。

(B)不能用焊接水管子的软焊(soft solding)焊接冰箱或空调,因为压缩机的抖动非常厉害,锡焊的强度不够。需要brazing。在中文里的气焊,在英文里有两类,一是solding,一是brazing。锡焊的特点是锡焊条溶化的温度低,而brazing的焊条是含银和铜或银和其它金属,最好焊条跟被焊接的金属是一样的金属,除了银和磷外。今天只讲焊接冰箱空调的铜管,所以,最好用的焊条是15%的银,剩下的是铜和一点磷。含磷的目的是把在高温下氧化的铜还原成铜元素,否则,氧化铜是不能跟焊条结合的,是焊不住的。含银的目的一个是降低了焊条的熔化温度,另一是令焊接强度增加数倍。但用银铜焊条未必是真的brazing,虽然大家都叫它brazing,与solding分开。事实上,brazing的程序很多时候结局是solding。

那如何区分是solding还是brazing呢?

很简单:你焊接完后,把铜管切开,两个铜管套在一起的焊接,中间是熔化的焊条充斥其间。你用肉眼便可看出:二个铜管没有互相溶合。中间隔着一层薄薄的膜,很薄,就像避孕套。你可以想象,男女在啪啪啪时的情景:从没有发生灵与肉的结合,你是你我是我。所以,人的做爱是做出来的,不是真的爱。这就是solding。而brazing则不同,当温度刚好把里外的两层铜管都烧到50%是液体,50%是固体,焊条100%是液体时焊条液体里的银便快速向两边的铜管里流动,同时把铜管里的液体铜交换出来,这样,三层(里外两个铜管加焊条)互相流动,结果是:你中有我我中有你。如果切开看切面,那是没有层次的,跟切开香肠一样了。这才是真爱。融合在一起,永不分离。

如果温度不够,焊条熔化不了。靠火苗直接吹焊条的,那焊条流入两个铜管的中间而已,等于solding。所以,brazing火苗不能直接吹焊条,需要把铜管的温度烧到熔化焊条的温度,焊条一接触俩铜管交界处,立刻化成液态而流入缝隙中。如果温度太高,铜管液体比例超过60%,会发生变形,导致里边的冷媒流动困难,增加了压缩机的负荷,效率也低。

那么,到底是solding好还是brazing好?15%的银铜焊条,即使是solding效果(切开后可以看到三层),其强度也高达一万磅(每平方英寸)以上。比低温锡焊强十倍以上。这样做的好处是:下次换新的空调或压缩机时,不需要切开铜管,那样就短了一截,而是用气焊烧开,把夹在两者之间的焊条材料烧化便可把俩铜管从接茬出拉开,那个接口可以继续用。所以,你别以为他们在说用的是brazing就是真的brazing。是指程序属于brazing而已,而效果则是solding。对于焊接空调系统来说,真正的brazing效果并没必要。

(C)高温银铜焊条的brazing,必须用氮气

在850摄氏度的高温下,铜会氧化,变成黑色的粉末。在外面的一层没问题,就是铜管变成黑色而已,中间没问题,因为焊条里有磷,磷不让氧化铜产生才能实现焊接。问题出在了铜管的最里面产生的一层氧化铜粉末。这就需要在铜管里面有氮气流动,赶走空气中的氧气。这样焊接出来的铜管里边是干干净净的,没有黑色粉末。

我不知道我是否能贴一个视频,是网上找来的。就是让大家看看有没有氮气在brazing后的差异是多么惊人。

把下面的链接copy/paste,便可打开:

https://www.youtube.com/watch?v=3uP-eb8Zz08

(D)焊接冰箱压缩机的小窍门

焊接冰箱压缩机最难的地方在于空间小,下面隔一层薄铁片就是木地板或地毯,即使是人造石头类,也害怕高温。所以,换冰箱的压缩机其难度比同样焊接大空调的要大,都是两个铜管,空间大好操作。就好比给闹钟换零件要比给手表换零件容易。

安全焊接冰箱压缩机的窍门如下:

一定要用小火苗。但大家知道,气焊的火苗太小就等于气割,别说铜管了,就是钢板,也一下子化掉。所以,火苗大了容易烧到其它地方甚至一不小心把下面的地板烧了。那么,多大的火苗合适?调整氧气量,氧气越多火苗越蓝,温度越高,火苗也越小。但火苗太小了不行,一是可能立刻死火,或者把铜管化掉。润涛阎摸索出来的经验是这样的:当火苗里边中间的蓝火苗其长度等于小拇指粗度的时候是最合适焊接冰箱压缩机铜管的。用中间蓝火的头部烧铜管,细的(高压管,也称liquid Line)只需5秒左右便可看到通红。所谓的通红,只能意会无法言传,就是说可以看到另一面也红透(从一面吹,另一面也红透)时,焊条在接茬处一划立刻熔化,液体立刻进入缝隙,焊条只需要三秒左右便走一圈完成焊接任务。粗的(低压管,也称Suction Line)大约10秒左右即可烧通红。所以,焊接两个铜管只需要半分钟完活。当然,冰箱与空调不同,它没有永久气门芯留下来,而是先焊接一个工艺管(就是一根铜管带有气门芯阀门),等抽真空、注冷媒完事后,需要把这个工艺管夹扁、焊接密封。虽然焊接冰箱压缩机是分分钟的事,可安全不是小事,一定要万无一失。水火无情。

(四)中心空调的诊断、安装、保养与维修

跟冰箱大同小异,因为都是由四大件构成,工作原理也都一样,但中心空调也有其特别的地方。在此做一介绍。

(A)冷媒慢漏

有三种情况导致冷媒慢漏:气门芯老化慢漏、铜管管道(焊接接口或Drier-filter生锈)慢漏、蒸发器慢漏。

(1)气门芯老化慢漏。你现在就出去到你家室外空调压缩机冷凝器系统去看,或者打开汽车前盖去目测从压缩机出来的两根管子上找到气门芯所在地(上面有塑料帽,一个是粗管一个是细管,塑料帽的颜色有紫色和蓝色或绿色等分别)。在中心空调室外那个系统下面与两个通往室内的铜管结合处,尤其是在细管(Liquid Line)气门芯外面有油迹,就是漏冷媒的证据。由于冷媒与润滑油在一起,冷媒在气门芯处漏出来时润滑油也出来一部分。冷媒跑掉了,润滑油就留在了管子上。气门芯外面有一个塑料的或不锈钢的帽子。为何是细管?因为夏天粗管(suction line)比较凉,水分会凝结、流下去,把漏出来的润滑油给冲刷掉了。另外,细管是高压管,压力大,容易漏。气门芯是Teflon造的,寿命应该在25年左右,比如我家的差几个月就20年了的空调,至今没有漏的痕迹。那为何有个别的10年甚至八九年就有气门芯慢漏的情况?道理很简单:安装时师傅把气门芯拧紧后再往回拧一点,在早期类似橡胶的Teflon柔软期间不会漏,但随着年龄的增加,密封圈会硬化,就会慢慢漏冷媒。所以,在安装完师傅走后,我亲自再把气门芯拧紧一下,这样,20年的时候再换新的气门芯就没问题了。空调的气门芯跟汽车轮胎的气门芯差不多一样大小,构造原理也一样。那换新的气门芯会不会把冷媒给放掉?其实不需要。不论是汽车空调换气门芯还是中心空调换气门芯,都不需要放掉冷媒。有专门的工具,在拧开旧气门芯和装上新气门芯时不会发生漏掉冷媒事故。换上新的气门芯,冷媒慢漏就可终止。

(2)铜管管道慢漏。焊接功夫不到家造成的。主要是忘记了在焊接时把一个气门芯拧开。你想想看,根据简单的物理常识,当你烧铜管的时候,里边的气体由于加热而膨胀造成里边的压力比外边的大,你把焊条烧化后液体往里边走,里边的空气往外走,便留下了微小的气孔。如果这个气孔是直接里通外国的通道,那就好了,当时师傅就发现无法抽真空,也就发现了必须重新焊接。就怕这个气孔在外面一点点的地方让流体的焊条液体给堵死了,这地方抗压能力就很低。随着风吹日晒和不停地震动或者生锈腐蚀,微小的气孔就可能出现而导致慢漏。你需要年年加冷媒,而且维持的时间越来越短。这需要用洗衣粉泡沫检查,很容易。如果在外面铜管上安装了Drier-fliter处发现有锈,也可以用肥皂水泡沫检查是否有慢漏。由于是慢漏,肥皂水可能检查不出来。那就买一个数码电子的,在网上有,我是十年前买的,那时十几美元寄到家。自己安上电池便可检查汽车空调和中心空调哪里漏冷媒。有闪灯的,有嘀嘀嘀的,也有二者兼有的。大约二十块钱吧。很方便。

(3)蒸发器(evaporator coil)慢漏。这个并不常见。只是在最近十年才成了问题。道理很简单:室内的鼓风机把室内的空气通过蒸发器而变成冷空气,蒸发器的管壁越薄效率越高。为了提高效率从SEER11到SEER13或更高,蒸发器制造厂就用超薄的铜片做蒸发管,跟纸一样薄。尤其是2008年到2011年造的蒸发器,其超薄程度令人叹为观止。导致几年的时间就发生漏冷媒甚至出现暴涨出大窟窿的现象而遭到集体上诉。目前赔偿多少,我没打听。大家去楼下或Attic查看一下你家空调蒸发器外面贴的日期,如果在这个范围内,你需要了解诉讼结果。

其实这个超薄的蒸发器如果没有甲醛的话,二十年也不会漏冷媒。越是新房,屋子里甲醛含量越高,包括人造木地板、新地毯、新组合家具,都含有甲醛。蒸发管外面有很多细菌真菌生长,因为那里潮湿。很多种细菌真菌都有把甲醛氧化成甲酸的功能。甲醛越多,蒸发管被酸化而导致微小洞口出现的时间越短。如果你的蒸发管没几年就漏冷媒了,那表明你家里的甲醛含量太高,对人体的健康远比对毁掉空调蒸发管严重得多。这也是一个信号吧。科学家发现,同样超薄的铝合金蒸发管就不会被酸腐蚀而泄露冷媒。目前市场上的新蒸发管都是铝合金了,而非铜片。这个问题总算有了个结局。

汽车空调管道慢漏的主要地方是在管道结合处,因为汽车所有结合部位都是靠螺丝拧紧,密封靠的是橡胶密封圈。橡胶密封圈的寿命也有大约15年,但由于汽车震动,密封圈处漏冷媒可以提前。所以,大约汽车在12年左右就应该把所有的密封圈更换一遍,6美元就可买一袋子,足够四量汽车空调用的。

(B)如何知道是冷媒慢漏掉了?

不论是汽车空调还是中心空调,都有压力Sensor。汽车空调的压力Sensor就在Drier-filter上面的中间那个电线接口处。如果空调开启后冷媒的压力不够了,便会自动关闭压缩机,以保护压缩机。所以,如果你发现你的汽车或中心空调压缩机不转了,师傅为了赚大钱不检查就说是压缩机坏了,你别轻易相信。换一套中心空调的工钱是以千为单位的,而只是解决慢漏然后加冷媒,工钱就少,但工时不少甚至更麻烦。

那如何知道是冷媒慢漏掉了而非压缩机烧掉了或坏掉了?

我在上面修冰箱一章里提到过,先用万用表测量一下压缩机三个插头的电阻。如果是烧掉了,立刻能查出来。这当然不包括汽车空调,因为汽车空调压缩机里没有电动机,只有压缩机。由于冰箱没有气门芯,而中心空调和汽车空调都有气门芯,那就非常容易检查了:用冷媒压力表接在气门芯处,便可知道冷媒压力是否够。不论是什么冷媒哪个厂家出的空调,外面都标有压力数据。根据压力表的指针对比上面的数据,立刻知道是否由于冷媒不够了导致电子系统自动停止压缩机工作。如果是冷媒不够了,根据差多少,便可知道是慢漏还是快漏。检查起来也就容易了。

(C)空调、冰箱的电子系统

上面谈过,冰箱如果不制冷了,先检查Relay是否供电给压缩机,因为冰箱没有气门芯,没有橡胶密封圈,全部是焊接的,不存在慢漏冷媒。蒸发器慢漏冷媒,那差不多要几十年后吧。所以,冰箱没有冷媒压力Sensor。空调则不同,一旦密封圈(汽车空调有好几个,中心空调有两个气门芯)老化慢漏,电子系统就自动关闭压缩机。中心空调的电力来源是220V的交流电,上过初中的都知道,电动机启动电流要远远大于运转电流。所以,中心空调的压缩机启动时需要有一个370-440V的电容器帮助启动(如果原装是370v的,可以换成370 或440v的,但不能反过来)。电容器就好比一个库存,需要时放电。所以,电容器坏了,压缩机无法启动,转不起来。一个电容器大约5块钱到20块钱一个,看哪里买。它的寿命取决于压缩机系统的工作状况。如果压缩机轻松愉快,电容器就不会超负荷,寿命极长。我家的这个差几个月20周年了,从没换过电容器(牌子是美国amRad)。现在还在正常值范围内,但我决定把它换掉。如果你的空调电容器几年就得更换,那表明你的空调安装时没有按照规则操作(电容器厂家质量差异很大,amRad 质量极高,多花点钱买好牌子的产品从长远看是值得的)。比如我这个房子的第一个空调只8年电容器就坏掉了,导致师傅给换了一整套新空调。而更换新空调时我在场,安装完全按照规则办的,加上名牌电容器,20年了还杠杠的呢。

如果是现代的靠电子芯片控制膨胀阀的系统,在启动时它把膨胀阀彻底打开,等于没有了高压低压差异,它就不安装电容器。为了减少制造成本。你可别误以为没有电容器就差那几块钱,事实上差的不是电容器那几块钱,而是压缩机里的电动机。电动机有电容器的,其线包绕组是单独的,是高电压440V的。也就是说,有电容器的电动机里边有两个绕组,一个是正常220V运转的,一个是启动时440V运转的。启动时两个绕组同时发力。用电子膨胀阀控制的空调系统,其压缩机的构造非常简单了,少了一套绕组。可在启动时,你会感到很困难,毕竟启动电流是运转电流的很多倍。你甚至可以看到空调启动时屋里的电灯有暗一秒的闪动,很讨厌人。

两个电风扇大多也都有电容器帮助启动。在外面的系统里的电风扇,电容器有的是单独的,有的是跟压缩机电容器制造在一起的,所以,在安装在一起的电容器,三个接头很重要,不能搞混。两个电容量差十倍左右呢。屋里那个在鼓风机上或旁边,很容易看到。再说一遍(重要的事情要说两遍):不论在哪里,不论是哪一个,在更换新的电容器时,一定需要先把旧的放电,然后再卸下来,以防触电。

关于控制系统的电路安装,控制系统的电压很低,都是经过变压器(大多在屋内蒸发器控制板附近)变成24V后控制外面的系统和里边的系统。有烧天然气的Furnace设备的,往往与室内蒸发器公用一个鼓风机、一套空气循环系统。控制电线也互相交流。最后通往墙上的温控器。一个温控器,就控制了降温、加温或全部关掉的运作。

还有就是外面的压缩机系统的滞后时间控制。这个比较专业,在此就不多谈了。如果想知道的人多,我再详细解释如何调整时间滞后。

为了保护压缩机不频繁地开开关关,在安装多大吨位的空调时需要根据室内空间计算。如果吨位太小,压缩机时刻都在转也达不到需要的温度,如果太大,那要看你在的城市湿度变化了。我们这里没这个问题,一年四季的湿度不变。如果在夏天潮湿的地方,空调的大小就讲究了。太大,降温太快,湿度来不及被蒸发管减除,室内的湿度就太高而不舒服。根据你所在的气象资料,可以大体算出应该用多大的空调,但按照每吨空调400 SF计算就不太离谱。比如,你家2000 SF,上下两层,那就用两个空调,每个2.5吨。如果是3000SF左右,就安装两个3吨的。以此类推。

关于接线,这个话题比较长。要单开一文。有个前提:任何家用电器,买来时都给你一个说明书,比如冰箱,说明书上的电路图就占一页。如果你看不懂电路图,那你需要选课或者自学有关知识。虽然干一次就明白了,可没干过的也没考过电工执照的,需要找有执照的朋友帮你干一次,以后就清楚了。

这里需要指出的是:只有空调功能的和冬天用空调系统当加热器的(Heat pump),接电路是完全不同的。别以为把空调倒转就是加热泵。不仅仅控制电路不同(只有空调功能的往往只有一颗红色一颗白色电线,而heat pump则有五颗电线出来),外面的压缩机外边的系统构造也不一样。同样的吨位,heat pump冬天需要把屋里的蒸发器变成冷凝器通过鼓风机而放出热气,外面的冷凝器变成蒸发器通过电风扇而放出冷气,在这个倒转过程中,压缩机旁边需要加一个额外的毛细管和一个体积很大的电磁四通阀。一哥们问我是否能把他家只有空调功能的系统改装成冬天加热的系统。我说不可能,因为外面那个系统压缩机旁边没有空间焊接电磁四通阀。不仅仅是控制电路重新接那么简单。

(D)影响压缩机工作是否轻松的因素是什么?

(1)抽真空时抽三次的最后一次里边是否几乎没氮气了。如果有,那直接增加压缩机的压力。要知道,空气里的氮气和氧气是无法在空调系统条件下压缩成液态的。

(2)抽真空时是否把里边的水分彻底抽了出来。水是冷媒水解的罪魁祸首。冷媒水解后的产物就是酸,而酸能令润滑油变性成酸。变性了的润滑油少了令压缩机无法舒服的运转,多了,导致电动机绕组烧掉。

(3)冷媒注入时是否不多不少?这一点非常重要。如果是传统的毛细管做的膨胀阀,用传统的冷媒压力表是可以做到八九不离十。如果是电子芯片控制的膨胀阀,虽然这玩意时髦现代,可这不是个好东西。它是建立在冷媒一点都不多不少的前提下的系统。需要有一个数码压力表,在注入冷媒时,需要把两个温度计探针绑在细管和粗管的铜管上以随时测出冷媒进出压缩机的温度。就这么说吧,从冷媒罐到气门芯那一根加冷媒管道里的微量冷媒就足以影响到压缩机的效率。要知道,美国空调执照的有效期是终生的,也就是说,你二十年前考过的执照照样有效。那些老家伙们完全是凭经验,根本就不懂现代电脑科学知识。他们就用传统的压力表给你灌冷媒。在这样的情况下,你最好买便宜一点的空调,不是电脑控制的。就是传统的靠固定的毛细管直径控制的膨胀阀。

冷媒的量是否在最佳状态,对压缩机的影响是巨大的。如果师傅给多灌了点,导致的后果就是:液态的冷媒在蒸发管里无法完全变成气态,等于压缩机不得不压缩液态冷媒。这对压缩机来说是致命的。制冷效果也低很多。等几年压缩机坏了,师傅就又有生意了。如果师傅给你灌的冷媒是在合适范围的下限处,一旦有点慢漏,便不够了。空调的效率是否高,看两个数据便可知:一是夏天空调是否长时间都在转?二是电费。我家有两个空调,24小时开着,温度定在华氏74度,每个月的电费(包括做饭用的电炉照明电灯)夏天在150-190美元之间。如果你在美国南方,两个空调大约3000 SF的空间,如果电费比春天或秋天差异太大,表明你的空调系统效率太低。

如果你没有测冷媒压力表,你照样可以得知冷媒是否过多或不够。你到外面用手摸粗管(往往用保温软套子包着)与气门芯阀门交界处,如果不够凉,就是冷媒量不对。如果凉度合适(你去朋友家摸摸,摸上几家后便可知道都是什么样子了),进屋检查粗管与蒸发器交界处,如果有冰霜,表明冷媒

不足

;如果不够凉,表明冷媒

太多

,蒸发器无法把所有的液体冷媒蒸发成气态。(且慢!这需要有一个前提:蒸发管外边干净。请看后面的章节)

(E)冰箱与空调的保养

这个篇幅太长了,只能简单介绍一下大家自己都能动手干的活,不需要执照。

(1)清理冰箱冷凝器

这是指两边开门的大冰箱,冷凝器在冰箱的底下。一般情况下,每年都得清理一次,否则,空气无法把热量从高压管的冷媒里带走。冰箱下面前边的挡板没有螺丝,用手一掰就下来了。你用手电筒查看,里边乱七八糟的纤毛尘埃把散热铁丝都给挡住了。那如何清理呢?先把冰箱拉出来,用气泵吹。我几年前建议大家买一个气泵,那时30美刀一个,3加仑的,在哈勃现在是60美元。在陋屋要一百多了。涨价很快。这个可有用了,给汽车打气、冰箱冷凝器清理、安装实木地板、拧汽车轮胎螺丝等DIY所必须的占地很小的工具。买一个看上去像手枪一样的喷管十块钱一套的,里边包括给汽车打气的等配件,对着冰箱底下的冷凝器散热铁丝网一吹就干净。然后清理地板。你自己看看你家里冰箱的底下,不清理,风扇那是多么难受,压缩机是多么痛苦。

(2)空调蒸发器(Evaporator Coil)的清理。先看图:



这是新的蒸发器。鼓风机就在下面把风吹过蒸发器两面的Fins,吹出的冷气从上面进入管道直达室内各个出风口。

我家的是:一楼的每三年清理一次,楼上的每五年清理一次。主要是人口少,屋子比较干净,每年换两次空调Filter。下面的来自网络,有的十年没清理过,有的20年没清理过。看看,鼓风机是多么痛苦?压缩机是多么难受?空调效率是多么低?这样的空调系统怎么可能省电还安心工作几十年不用换?











如何清理?

用护母地炮的evaporator coil cleaner 就可以,最好的是碱性清洁剂,但比较贵,当地的空调零件店都有卖。对中国家庭来说,护母地炮或陋屋的是对付油迹的,中国人做饭的油烟被鼓风机吹到蒸发器上留在那里,洗衣剂之类的反而更容易清除掉。用塑料刷子可以帮忙。如果把fins弄歪了,可以买一个Fin Comb,几块钱一个,顺着把铝片梳理好。

(F)修空调注意事项

(1)如果有师傅告诉你说空调的冷媒不够了,加点冷媒就可。300美元解决问题。你不应该接受这样的offer,就如同你肚子疼,医生不检查为何肚子疼,就说给你吃止疼片,你不应该接受这样的治疗方案。也许是胃穿孔,也许是肠炎,也许是别的。同理,冷媒在压缩机里唯一发生化学反应而减少的是酸化,可如果酸化到量都不够了的地步,压缩机早就完蛋了。所以,冷媒缺失的唯一可能是漏掉了。师傅必须找到哪里漏了。不论是汽车空调还是中心空调,如果是气门芯漏冷媒,那就先换掉气门芯,然后把冷媒加到合适水平。如果气门芯不漏,那就检查管道接茬的地方,汽车是靠橡胶密封圈密封,如果有一个密封圈漏,那干脆把所有的密封圈全部换成新的。中心空调如果在焊接处漏了,那就重新焊接。如果气门芯不漏,焊接处也不漏,那唯一漏的地方就是室内的蒸发管了。蒸发管漏了就换蒸发管。不把漏的地方解决,300块钱交了,很快还会漏掉,那你每年都得加冷媒,而且时间越来越短,漏洞只能会越来越大。最后还得解决漏洞,或者更换整个系统。

(2)如果明明是电容器坏了,你自己没检查,上班去了,师傅去看后谎称需要加冷媒,电话给你说300块。如果是换电容器,工钱100块就合理(也有收三四百块钱的)。还有就是我亲自经历过的,明明是电容器坏了,师傅根本就不查,立刻说压缩机烧了,需要换整个系统。如果你没有加入保险,你自己掏腰包,那你就被骗了。所以,空调不工作了,你需要做一个判断到底是哪里坏掉了。如果是电容器,自己换便可。换电容器不需要Type II 执照,至于电工执照,给自己换电容器,关键的不是执照,而是你的安全。一定要先放电。不论是什么执照,总体的原则是你不能伤害别人的利益,包括破坏环境的间接伤害。你自己触电,没人逮捕你,不论你有没有执照,因为电容器是不会伤害到他人的。

清洗evaporator coil 蒸发器,也是你自己能干的,因为不会把冷媒放到大气层而破坏环境。

换气门芯、去除空调系统里的酸,需要Type II 执照,因为你搞不好会把冷媒漏到空气中。

(五)考执照

在美国,很多工作哪怕是给自己干,也需要考执照的。今天只谈冰箱与空调系统,就拿这个为例来说明。

修冰箱和安装维修中心空调是不同的执照。美国环保总署委托主街工程代考执照。分成608和609两大类。609是汽车空调,608又分三种:Type I 是修冰箱和小空调的,冷媒在5磅以下的高压冷媒系统。这不包括中心空调。Type II 是专门修大空调的,从家用中心空调到商场、大厦等50磅高压冷媒大空调。Type III 是专门修低压冷媒空调的。这个Type III 低压冷媒空调我们用不上,我都没见过。所以,我没考这个执照。Type I 很容易,因为修冰箱没有什么油水,没人管你。但Type II 需要到你所在地的空调维修安装大公司去考。

如果你想亲自修自己家的冰箱、空调,你需要考两个执照。如果同时考Type I 和Type II,费用跟只考Type II 一样,几十块钱。考过两个,一个执照上印有Type I , II字样。见下图。



执照下面的TypeI是说可以修冰箱, Type II

修理、安装

大空调设备。

有的行业可以考高级工程师执照(higher level of certificate)。比如空调执照,名字叫 Preventative Maintenance Technician Certification 这个是唬人的,没人在意这个。因为你有了Type II 执照和电工执照,你就可以安装、维修大空调了。不需要这个执照。自己愿意考也没人拦着你。但这个执照专门给出空调没毛病也需要维修的法律根据。因为有人认为你为何收我那么多钱我空调又没那方面的毛病。见下图:



考这类高级工程师执照的不是傻子就是闲得蛋疼。

拿空调来说,每十年来一次保养(换气门芯、除酸、清理蒸发器、换电容器),保养后就跟新的没差别,按时保养,转四五十年有何难?可如果你是干这个吃的,那你这么干就跟整个行业人员过不去,也跟自己过不去,大家都没生意了。美国服务业占经济总量的三分之二,修车修房修电器或者说换新车换新房换新电器是巨大的行业。美国每个家庭汽车维修费平均每年是$3670,而修房包括保险费每栋房子平均每年花费超过4000。冰箱空调等家用电器的花费我没查找。一个房子就有两个空调,这个行业也是不可小觑的。当然,在美国最贵的是医疗行业。

考执照需要什么?

答案就两点:知识和技术。

美国政府需要执照干什么?其实里边有两个用途,一个是行业法律规则,另一个是抬高门槛。第一个很简单,不需要解释。俗话说没规矩不成方圆。需要提的是第二个内容:抬高门槛。

如果你认为没有执照就不能干活,那你就错了。不论是安装维修管道、汽车、电器、空调等,没有执照照样可以干,也是合法的,但有一个前提:必须在有执照者的监督下。比如我可以开公司,然后顾几个智商低没上过大学甚至高中都没读下来的四肢发达头脑简单的人干活,我教给他们怎么干,手特别笨的就开掉,手巧的就留下。我不会担心他学会后自己开公司单干而我成了他的免费教授,因为凭他的知识与智商他是考不过执照的。政府需要用法律来给执照者挡子弹。否则,谁也别想学到新技术了,没人当傻瓜教会了就跑了。执照的考题有的是白送分的,但有很多是智商不到100的人搞不清楚的。拿电工执照来说,下面的题就是白给的,上过初中就能答上来:

hFE测量的(A)二极管的放大倍数;(B)三极管的放大倍数;(C)三极管P/N结之间的电流;(D)All of the above

但有一些看上去非常简单,或者说对华人和印度人易如反掌,可美国人不背诵乘法口诀,没有计算器凭脑子智商低的人就算不出来,比如:一个100欧姆的电灯,电压120v,该灯泡是多少瓦?(A)120W;(B)240W;(C)144W;(D)60W。

再比如:what is the efficiency of a 10-hp motor draws 40 amps at 240v?

(

A) 97%;(B) 86%;(C) 80%;(D) 78%

别看这些都是初中的知识,可美国人智商一百以下的用笔算都得很久也未必算得出来。但你只要教给他们操作,他们干活接电线都没问题,看线路图一开始可能有点困难,时间长了就会了。比如焊接技术,练习几天就熟了。可要让他们考执照,考一辈子也别想通过考试。那些题目很多都与操作毫无关系。

比如我换的马自达迷你万的整个空调系统,材料费网上买二百多,可要是去敌勒,他们说是换整个系统,其实只是给你换压缩机加 Drier-filter而已,剩下的部分去酸处理一下就完了。是否给你去酸处理,还不一定呢。换整个空调系统,敌勒标准收费$1300到1400.如果是德国车,价钱更高。拿大头的是公司,不干活溜溜达达有执照的车间主任兼党委书记拿小头,真流汗干活的没执照只能拿零头。我那迷你万又开了很多年,二十年老了的车我维修的开起来还跟新车一样,空调比新车冷多了,毕竟是自己安装的。那二十年老的车卖给了奥巴马(政府收购$4500)。

安装中心空调也一样,安装一台工钱几千,干活的那位给200到头了。反正他自己不能开业,有份工作还得感恩有执照的老板呢。

那如果你跟润涛阎一样,只给自己家维修水管汽车冰箱空调,你需要考执照吗?我建议你去考。修冰箱在屋里可能没人看到去告你,但你在外面鼓捣空调,邻居一旦看到就会报警。美国人基本上都这样维护法律。你一旦被警察当场抓到,罚款几万,你得不偿失。邻居报警能得几千甚至上万美元的酬报,钱是出自你的口袋,政府拿大头,举报者拿小头。你自己装修房子,如果安装电线,你如果没有电工执照,没人发现,你没事。可你千万注意:在中国,民居的电压是220V,而美国是110V。比如你装一个吊扇,墙上的开关在220V的中国,任何一颗电线都有110V与地线的电压,你用开关断在哪颗线,另一颗线都有电。但在美国110V的情况下,你开关断掉的必须是火线,虽然你断零线照样可以开关电扇。一旦你卖了房,新房主哪天吊扇不转了,请工程师去检查发现电灯亮但吊扇坏了,他买来新吊扇,安装时把开关关上就动手了,因为他不会猜到你把开关安在了零线上。他直接用手接线被电死了,你的罪责是跑不掉的。你要是撒谎说不是你干的,你经不过测谎的,欺骗法官罪加一等,无照操作罪玩忽职守罪外给你定个蓄谋伤人罪,你麻烦大了。所以,还是考电工执照再干活比较好。总之,安全第一。

(先写到这里,明天继续写)

后记:

我本来是不想写这类得罪人的文章的,只是看到很多网友问及空调话题,觉得还是写点科谱,知识对绝大多数网友有利。知识不会过多。你自己不修,明白了怎么回事,找人修时也心里有谱。何况按时清理蒸发器和外面的冷凝器,节省电费、效率高室内舒服、空调寿命长,而且这是男女都能干的。尤其是冰箱下面的冷凝器散热网,多少年都不吹一下,冰箱压缩机几乎时时刻刻都在运转。把大量的电能都转成热能放到屋里,还得靠空调带走到外面。这两部分加起来,浪费能源,是对环境的极大破坏。

但大家知道,在网上写这类科谱文章是给行业人出难题,比如人家是专门搞装修的,你把窍门都科普了,汗滴闷(handy man)可以自己干了,那搞装修的中国人就生意少了,不骂你骂谁?

我建议大家要跟印度人学。印度人在美国玩得风生水起,主要一点是互相帮忙。一个城里有印度人开装修公司,其他印度人都去请印度人公司干活。这样,大家都受益。中国人干什么的都有,大家互相提携一下,效果是互相受益。印度人在大公司一旦爬上去了就直接大量提拔印度人,一点都不忌讳别人说什么。我看牙就专门找中国人牙医,不论是大陆来的还是台湾来的,中国人就帮一下中国人。而且,中国人有一个特点就是好面子,假如你城市里有一个中国人开的修车店或其它技术类店,你找他干活,价钱不会高,而且他一定千方百计给你干好,否则以后见面都无法说话了。如果你所在城市有安装修理空调、修车、修家用电器的中国人,你需要时为何不请他们给你干?我的台湾同胞牙医是最棒的牙医,这是我亲身体会到的。

中国人都比较有钱,不在乎几千块钱,但懂得了空调、冰箱最佳状态的知识,把家搞得舒适是非常重要的。很多事不是钱能买来的。